不動産を相続するとどのような税金がかかる？計算方法や税金対策も解説！

不動産を相続すると、税金がかかる可能性があります。
場合によっては高額になることがあるので、税額の目安は早めに知っておいたほうが良いでしょう。
そこで今回は、神戸市北区や須磨区にある不動産を相続する可能性のある方に向けて、相続によって発生する税金の種類や計算方法を解説します。
節税につながる対策も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産の相続によって発生する税金の種類と概要

不動産を相続すると発生する可能性のある税金は、「相続税」と「登録免許税」の2種類です。
まず、これら2種類の税金がなぜ課されるのか、概要とともに確認しておきましょう。

相続税の概要と課される理由

相続税とは、亡くなった方の財産を相続し、その金額が基礎控除額を超える場合に課される税金です。
現金や預金だけではなく、土地や実家なども相続税の課税対象であるため、不動産を相続した場合は課される可能性があります。
ただし、遺産の総額が基礎控除額を超えなければ、相続税は発生しません。
基礎控除額は法定相続人の人数によって決まり、以下の計算式で算出されます。

基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）
法定相続人とは、亡くなった方の財産を相続する権利を法律によって認められている方のことであり、被相続人の配偶者は必ず該当します。
ほかの親族には順位が定められており、第一順位は子ども、第二順位は親、第三順位は兄弟姉妹です。
なお、本来相続人になるはずだった方がすでに亡くなっている場合は、その方の子どもなどが代わりに相続人になることがあります。
これを「代襲相続」と言い、たとえば子どもがすでに亡くなっていて孫がいる場合は、孫が代襲相続人になります。
このように、本来の相続人が亡くなっている場合、代襲相続人がいるときはその方に、いないときは次順位の方に相続権が移るので覚えておきましょう。

登録免許税の概要と課される理由

登録免許税は、不動産登記をおこなう際に課される税金です。
不動産登記とは、不動産の所在や所有者などを登記簿に記載することであり、必要な登記をおこなわないと、所有権を主張できないなどのリスクが生じてしまいます。
そのため、必要な不動産登記はきちんとおこなうことが大切です。
相続が発生したときは、所有者が被相続人から相続人に変わるので、所有権移転登記をおこないます。
相続にともなう所有権移転登記は「相続登記」と呼ばれ、この手続きをおこなう際に登録免許税が課されます。
なお、相続登記は2024年4月から義務化されることが決定したので、不動産を相続したら早めに手続きをしましょう。

不動産の相続によって発生する税金の計算方法

不動産を相続すると2種類の税金が発生する可能性があるので、支払いに備える必要があります。
2種類の税金は、どちらも計算方法を知っていると税額の目安を算出できるので、それぞれ確認しておきましょう。

不動産の相続で発生する税金の計算方法①相続税

先述のとおり、相続税は基礎控除額を超える財産を相続した場合に発生するので、始めにその点を確認しましょう。
基礎控除額の計算式は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）」であり、法定相続人が1人なら3,600万円、2人なら4,200万円を超える財産を相続すると課されます。
相続税が課されることがわかったら、次は以下の手順で税額を計算します。

●課税対象額を算出する
●課税対象額を法定相続分で分ける
●それぞれに税率を乗じてから合算する
●相続割合に応じて分割する

例として、総額9,200万円の遺産を配偶者と子ども1人が相続し、「配偶者60％、子ども40％」の割合で受け取ったケースの税額を計算してみましょう。
課税対象額は、遺産の総額から基礎控除額を引いて算出します。
このケースは法定相続人が2人なので、基礎控除額は4,200万円となり、「9,200万円－4,200万円＝5,000万円」が課税対象額です。
法定相続分は民法によって定められた相続人ごとの遺産の取り分で、配偶者と子ども1人の場合は50％ずつであるため、法定相続分で分けるとそれぞれ2,500万円になります。
税率は金額によって変わるので、速算表を使って調べましょう。
2,500万円は「1,000万円超え3,000万円以下」に該当するので、税率は15％で控除額が50万円です。
この税率と控除額を当てはめると、配偶者と子どもはそれぞれ「2,500万円×15％－50万円＝325万円」で、合算すると相続税の総額は650万円になります。
最後に650万円を相続割合で分割すると、納税額は配偶者が「650万円×60％＝390万円」、子どもが「650万円×40％＝260万円」です。

不動産の相続で発生する税金の計算方法②登録免許税

登録免許税の税額は、おこなう登記の種類によって異なります。
相続登記にかかる登録免許税の計算式は、「固定資産税評価額×0.4%」です。
固定資産税評価額は、固定資産税を算出する際の基準となる価格であり、固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書に記載されています。
固定資産税評価額は3年ごとに見直しがおこなわれるので、直近の課税明細書を確認しましょう。

不動産の相続によって発生する税金を抑えるための対策

不動産を相続した際に発生する2種類の税金のうち、相続税は対策によって節税できることがあります。
税金の負担を少しでも軽減できるように、おもな3つの対策を確認しておきましょう。

対策①控除制度を利用する

相続税には、節税につながる控除制度が設けられています。
たとえば、配偶者が相続人の場合は、配偶者控除を利用できる可能性があります。
配偶者控除は、配偶者が相続した遺産額の「1億6,000万円」もしくは「法定相続分」のどちらか多い金額までは、相続税が課されない制度です。
また、10年以内に続けて相続が発生した場合は、相次相続控除を利用できることがあります。
これは、前回の相続で支払った相続税の一部分を、今回の相続税から控除できる制度です。
それぞれの控除制度に設けられている要件を良く確認して、満たしている場合は忘れずに利用しましょう。

対策②小規模宅地等の特例を適用する

相続財産に不動産があると、相続税が高額になり、税金を納めるために自宅などを売却せざるを得なくなるかもしれません。
小規模宅地等の特例は、そのような事態を防ぐために設けられた特例です。
この特例を適用すると、土地の課税価格を大幅に減額できるため、相続税が軽減します。
限度面積や減額できる割合は、土地の利用区分などによって異なり、たとえば自宅などの居住用宅地は330㎡の部分まで80％が減額されます。
この特例にも適用要件があるので、しっかりと確認しておきましょう。

対策③生前贈与をする

相続税を減らすためには、生前贈与で相続財産を減らしておくことも有効です。
ただし、年間110万円を超える金額を個人から受け取ると、受け取った方に贈与税が課されてしまいます。
不動産も課税対象となるので、生前贈与をおこなうときは注意しましょう。
なお、贈与税には税金が非課税になる制度があるので、それらを利用することもおすすめです。
たとえば「住宅資金贈与制度」は、住宅の取得資金を受け取った場合に、最大で1,000万円まで非課税になる制度です。
「ご自身の父母や祖父母からの贈与である」などの要件があるので、制度の利用を考えている場合は、しっかりと確認しておきましょう。

まとめ

不動産を相続すると、相続税と登録免許税が発生する可能性があります。
2種類の税金は、どちらも計算方法を知っているとご自身で算出できます。
相続税には節税につながる対策があるので、利用できそうなものを事前に確認しておきましょう。
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