ローン残債があっても不動産売却はできる？売却方法と注意点を解説

一般的には、不動産売却する際には住宅ローンを完済する必要があります。
では、売却時にローンが残っている場合、不動産売却することはできないのでしょうか。
そこで、抵当権とはなにか、ローン残債があっても売却する方法と注意点を解説します。
神戸市北区、須磨区で不動産売却をご検討中の方でローン残債がある方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時にローン残債がある場合に知っておきたい「抵当権」とは？

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合は、不動産に抵当権が設定されています。
抵当権とは、住宅ローンの返済が困難になった際に債権者である金融機関が自宅を担保にとる権利のことです。
この抵当権が設定されている不動産は、所有者であろうと自由に売却することはできないため、売却前に抵当権を抹消しなければなりません。
ここでは抵当権を抹消する方法と手続きの流れについて解説します。

売却前に抵当権を抹消する方法

抵当権を抹消するには、ローン残債を完済する必要があります。
ローンを完済すれば抵当権を抹消することができます。
ただし、ローンを完済したからといって手続きなしに自動的に抵当権が抹消されるわけではありません。
抵当権は不動産の登記簿上にも記録されています。
そのため、ローンを完済したあとに、所有者が登記簿上の抵当権を抹消する必要があるのです。
この手続きのことを「抵当権抹消登記」と呼びます。

抵当権抹消登記の流れ

ローン完済後に抵当権抹消の手続きをする際は、以下の流れでおこなうのが一般的です。

• ●住宅ローンを完済
• ●必要書類を準備する
• ●法務局へ申請手続き
• ●登記完了
• ●法務局で登記抹消を確認する

住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記するために必要書類の準備をおこないます。
必要書類は、住民票・抵当権抹消登記申請書・登記識別情報・登記原因証明情報などが必要です。
書類がすべて揃ったら、法務局へ申請します。
申請からおよそ1～2週間程度で抵当権の抹消が完了します。
また、登記完了後は、登記が抹消されているか確認をおこなっておきましょう。
なお、抵当権抹消登記には、登録免許税がかかります。
登録免許税は「不動産の数×1,000円」となるため、土地と建物がある場合はそれぞれに課せられるため2,000円となります。
また、抵当権抹消登記は自ら手続きをおこなうこともできますが、通常は司法書士へ依頼するのが一般的です。
その際は、司法書士への報酬として5,000円から1万円前後必要になります。

ローン残債がある場合でも不動産売却する方法

不動産売却時にローン残債がある場合は、売却金で完済できるかによって売却方法が異なります。
そのため、まずはローン残債がどのくらいあるのか残高証明書などで確認する必要があります。
次に、売却予定の不動産がどのくらいの価格で売却できるのか不動産会社に査定依頼をしましょう。

ケース①ローン残債が売却価格を下回っている：アンダーローンの場合

ローン残債のほうが売却価格よりも少ないのであれば、売却で得た資金で問題なくローンを完済することができます。
そのため、一般的な売却の流れで進めることになります。
また、アンダーローンの場合はリースバックを利用することも可能です。
リースバックとは、自宅を売却したあとも賃貸借契約をすればそのまま住み続けることができる仕組みのことです。
「ローン返済のために自宅は売却するが、できれば引っ越ししたくない」といった場合にはおすすめといえます。

ケース②ローン残債が売却価格を上回っている：オーバーローンの場合

売却価格よりもローン残債のほうが多いオーバーローン状態の場合は、売却金でローンを完済することができません。
ローンを完済することができないため、抵当権を抹消することも売却することも難しくなります。
ただし、オーバーローンでも以下の2つの方法を利用すれば売却することができます。
①自己資金で賄う
1つ目の方法は、売却金で足りなかった差額部分を自己資金で賄う方法です。
差額分を預貯金や親族などから調達できる場合は、一般的な売却の流れで進めることができます。
②任意売却をおこなう
2つ目の方法は、任意売却をおこなう方法です。
任意売却とは、オーバーローンの状態でも金融機関の同意を得て不動産売却する方法です。
差額分のローン残債の支払いが難しい場合は、任意売却を検討すると良いでしょう。
任意売却であれば、金融機関の同意が得られれば抵当権を抹消できるため、売却ができるようになります。
また、任意売却であれば市場価格に近い価格で売却することができるため、多くのお金を返済に充てることが可能です。
住宅ローンを滞納すると競売にかけられる可能性があるため、ローンの支払いが難しい場合は早めに金融機関に相談することをおすすめします。

ローン残債がある状態で不動産売却する際の注意点

最後に、住宅ローンの残債がある状態で不動産売却をおこなう際の注意点を解説します。

①築年数が浅くてもローン残債がある場合は注意

築年数が浅い物件は、一般的に人気があり比較的スムーズかつ高値で売却できる傾向にあります。
しかし、築年数が浅い物件でもローン残債があり、さらにオーバーローン状態の場合は基本的に売り出すことができないため注意が必要です。
築年数が浅い物件は、ローンを借り入れて間もないため、高額で売却できたとしても多くのローンが残る可能性が高くなります。
ローン残債が多いと、金融機関も任意売却を認めてくれないケースもあります。
そのため、築年数が浅くかつローン残債が多い場合は、どのように進めていくか不動産会社と相談しながら判断しましょう。

②任意売却をおこなうには条件がある点に注意

不動産売却後にローンが残る場合でも、金融機関の同意を得られれば不動産売却できる任意売却ですが、任意売却をおこなうには以下の条件があるため注意が必要です。

• ●金融機関の同意が得られているか
• ●連帯保証人の同意が得られているか
• ●税金などの滞納により物件が差し押さえになっていないか
• ●物件に資産価値があるか

任意売却をおこなうためには、金融機関の同意が必須です。
物件の状態が悪い場合や、連帯保証人の同意が得られない場合は、任意売却を認めてもらえない可能性があります。
また、金融機関によってはそもそも任意売却自体を扱っていないところもあります。
そのため、オーバーローン状態になる可能性がある場合は、まずは借り入れ先の金融機関に相談してみると良いでしょう。

③任意売却後も返済が続くことに注意

任意売却でもう1つ注意しなければならない点は、任意売却してもローン残債がある場合は返済義務が残ることです。
任意売却すれば債務が免除されるわけではないため注意しましょう。
任意売却後のローン残債については、金融機関による返済計画に基づき毎月返済していくことになります。

まとめ

住宅ローンを組んで購入した不動産には抵当権が設定されているため、不動産売却時にはローンを完済し抵当権を抹消しなければ売却することができません。
そのため、まずは売却価格とローン残債を比較し、不動産売却によりローンを完済できるのか確認してみましょう。
ローン残債のほうが多い場合は、金融機関の同意を得て任意売却を検討してみることをおすすめします。
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