住宅ローンが返済不可になったときの対処法は4つ！競売や任意売却も解説

住宅ローンは、滞納が続くと競売にかけられてしまうため、返済が難しい場合は、早めに対処することが大切です。
本記事では、住宅ローンが返済不可になりそうな場合の対処法や競売までの流れ、さらには任意売却について解説します。
神戸市北区、須磨区に不動産をお持ちで住宅ローンの支払いにお困りの方は、ぜひ参考になさってください。

住宅ローンが返済不可になったときの4つの対処法

住宅ローンが返済不可になったときは、以下の4つの対処法があります。

対処法①金融機関に相談する

借り入れ先の金融機関に相談すれば、返済計画の見直しを提案してくれることがあります。
たとえば、返済期間を長くして月々の返済額を減らすことが可能です。
また、一時的な経済的困難を理由に、返済の猶予を申し出ることができます。
返済猶予により、一定期間は、経済的に安定するまで返済を待ってもらえる場合があります。
この機会に、家計簿を精査して不要な出費を削減し、返済に回せる資金を増やすことも大切です。

対処法②保険の適用を確認する

住宅ローンを契約する際に団体信用生命保険にも加入していれば、病気や怪我で働けなくなった場合に、保険金が下りる可能性があります。
病気により住宅ローンが返済不可となっている場合、保険が適用されれば、返済に充てることができるかもしれません。
ただし、プランによって異なるため、保険の細かい条項を確認し、条件に合致していれば保険金を請求しましょう。
契約内容によっては、入院したときに入院一時金の給付も受けられる場合があります。

対処法③住宅ローンの借り換えを検討する

現在の住宅ローンの金利と市場の金利を比較して、より低い金利の住宅ローンに借り換えが可能か検討しましょう。
ただし、借り換えには手数料がかかります。
そのため、借り換えにかかるコストが、借り換えによる金利の節約分を上回らないか計算が必要です。
また、借り換えには審査が必要で、手続きにも時間がかかります。
かかるコストや手間を考慮に入れたうえで、借り換えが最善かどうかを判断しましょう。

対処法④家を売却する

家を売却して得た資金で住宅ローンを完済できれば、金銭的な負担から解放されます。
住宅ローンを滞納する前に売却すれば、信用情報に傷がつくのを防げるメリットもあります。
将来的に新たな住宅ローンを組む際の障害を避けることができるでしょう。
すでに滞納している場合や、売却しても住宅ローンが完済できない場合は、任意売却の選択肢もあります。
任意売却をすれば、競売にかけられるよりもより良い条件で売却することができる可能性があります。

住宅ローンが返済不可になった場合の競売までの流れとは？

住宅ローンが返済不可となり、滞納が続いた場合、自宅を競売にかけられてしまいます。
競売にかけられると、債務者にとって不利な状況に陥る可能性があります。
そのため、住宅ローンが返済不可になった段階で、金融機関との交渉や専門家のアドバイスを求めることが大切です。
早期に対策を講じると、競売という最悪のシナリオを避けることが可能になります。
滞納から競売までの流れは、以下のとおりです。

①金融機関からの通知

住宅ローンの支払いが数か月滞ると、借り入れ先の金融機関は催告書や督促状を債務者に送付します。
催告書や督促状は、住宅ローンの支払いを促す書類です。
通知が届いた時点で速やかに金融機関に連絡し、返済計画の見直しや返済猶予を求めることが大切です。

②期限の利益の喪失

滞納が3か月から6か月続くと、金融機関から「期限の利益の喪失」を告げられます。
期限の利益の喪失とは、住宅ローン契約に基づいて設定された返済期間を無効にし、残りのローン全額を即座に返済するよう要求することを指します。
通常は分割で住宅ローンを返済できますが、期限の利益を喪失してしまうと、一括支払いを求められてしまうのです。

③保証会社の代位弁済

前述のとおり、期限の利益が喪失されると、債務者は住宅ローンの残額を一括で支払う義務が生じます。
返済不可の場合、保証会社が債務者に代わって金融機関へローン残高を一括返済します。
保証会社が代わりに支払うことを「代位弁済」といい、代位弁済されると債権者は金融機関から保証会社に変わる流れです。
そして、保証会社から返済を求められることになります。

④競売の申し立て

保証会社からの返済要求に応じられない場合、保証会社は裁判所に競売を申し立てます。
競売申し立てが受理されると、裁判所から競売開始決定通知が届く流れです。
滞納から競売申し立てまでには通常約1年程度かかりますが、この期間は状況によって前後することがあります。
競売が開始されると、裁判所の管理下で自宅が売りに出され、最高入札者に売却されます。
競売物件は通常、市場価格よりも低価格で取引されるため、売却額が住宅ローンの残高を下回ることが多いです。
売却代金で住宅ローンを返済できなかった場合、債務者は自宅を売却後も、残った住宅ローンを支払う必要があります。

住宅ローンが返済不可になったときは任意売却がおすすめ！

任意売却は、債務者にとってより柔軟な選択肢を提供し、競売のデメリットを避けるための有効な手段です。
住宅ローンが返済不可になった場合は、早期に任意売却について考え、専門家のアドバイスを求めることが大切です。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを滞納した際に、競売になる前に自宅を売却する方法になります。
住宅ローンの返済が残っている家は借り入れ先の金融機関が抵当権を持っているため、基本的にローンを完済するまで売却することができません。
しかし、任意売却を選択することで、金融機関の同意のもと、住宅ローンが残っている状態でも家を売却することができます。
ただし、任意売却は、競売の開札日までにおこなう必要があります。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは、市場価格で売却できる点です。
前述のとおり、競売にかけられると、一般的に市場価格よりも低い価格で売却されます。
競売物件は見学することができないなどのデメリットがあるため、デメリット分を考慮して価格設定されるからです。
その点、任意売却は通常の不動産売却と同様に、市場価格に近い価格で売却することが可能です。
より高い価格で売却できれば、その分住宅ローンの残債を減らすことができ、債務者の負担を軽減できます。
また、分割返済の選択肢がある点もメリットです。
競売の場合、家が売却された後に残る住宅ローンは一括で支払う必要がありますが、任意売却では金融機関との交渉により、分割して返済することも可能です。
分割返済ができると、債務者は返済計画を立てやすくなり、経済的な圧迫を和らげることができます。
競売になると、家を迅速に退去しなければならないことが多いですが、任意売却では売却のタイミングをコントロールしやすく、引っ越しの準備期間を確保できる点もメリットです。
競売にかけられると自宅を強制的に売却されるため、精神的なストレスが大きいです。
任意売却では、債務者が自らの意志で売却を進めることができるため、心理的な負担が少なくなります。

まとめ

住宅ローンが返済不可になったときの対処法は「金融機関に相談する」「保険の適用を確認する」「ローンの借り換えを検討する」「家を売却する」の4つです。
滞納が続くと、強制競売にかけられ、市場よりも低い価格で売却される可能性があります。
滞納している場合は、競売にかけられる前に任意売却を検討するのがおすすめです。
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