不動産売却時の媒介契約とは？種類ごとのメリットや注意点を解説！

不動産を売却する場合、多くの方は不動産会社に仲介を依頼します。
その際に不動産会社と締結するのが「媒介契約」です。
媒介契約には3つの種類があるため、それぞれの特徴を理解して最適なものを選択してください。
そこで今回は、媒介契約とはどのようなものなのかについて、種類ごとのメリット・デメリットや、媒介契約を結ぶ際の注意点を解説します。
神戸市北区、須磨区で不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産の売却時に不動産会社と締結する媒介契約とは

不動産を売却する際は、売主だけでは買主を見つけることが難しいため、不動産会社に仲介を依頼するケースが一般的です。
そして、仲介を依頼するためには不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約とは

媒介契約とは、売主が、不動産売買の業務を委託する不動産会社と結ぶ契約のことです。
売却活動の方針、売却条件、媒介契約の種類、仲介手数料などを定め、その内容を基に媒介契約書を作成します。
事前に契約内容を明確にし、トラブルを防ぐ役割のあるプロセスです。
また、媒介契約には3つの種類があります。

媒介契約の種類1：一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と同時に契約が結べる形式の媒介契約です。
また、売主本人が買主を見つけた場合、不動産会社をとおさずに売買契約を結ぶことができます。
3つの媒介契約のなかでもっとも自由に売却活動をおこなえる点が特徴です。
一般媒介契約の有効期限は法律による規定はありませんが、約款では3が月以内が一般的とされています。
不動産会社に対する制約も少なく、販売状況の売主への報告や、売却する不動産の指定流通機構（レインズ）への登録も義務ではありません。
なお、レインズとは全国の不動産会社が物件情報を登録・検索できるネットワークシステムのことです。
不動産売買の活性化を目的に、全国に4法人が設立されています。

媒介契約の種類2：専任媒介契約

専任媒介契約とは、複数の不動産会社と並行して契約を結ぶことができない形式の媒介契約です。
ただし、売主本人が見つけた買主と売買契約を結ぶことは禁止されていません。
また、不動産会社に対しては、媒介契約を締結した翌日から7営業日以内のレインズへの登録と、売主への2週間に1回以上の販売状況の報告が義務付けられています。
専任媒介契約の有効期間は、契約の締結から3か月以内です。

媒介契約の種類3：専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同じく、複数の不動産会社と同時に契約を締結できない形式の媒介契約です。
さらに、専属専任媒介契約では、売主本人が買主を見つけた場合も不動産会社を介さずに売買契約を結ぶことはできません。
不動産会社に対しても、媒介契約を結んだ翌日から5営業日以内のレインズへの登録と、1週間に1回以上の売主への販売活動の報告が義務付けられています。
なお、契約の有効期間は専任媒介契約と同じく契約から3か月以内です。

不動産売却における媒介契約の種類ごとのメリット・デメリットとは

前項では、3種類ある媒介契約の内容の違いについて解説しました。
不動産を売却する際には、ご自身が売却に求める条件を基に、最適な媒介契約を選択する必要があります。
ここでは、媒介契約それぞれのメリットとデメリットについて見ていきましょう。

一般媒介契約のメリット・デメリット

3つの媒介契約のなかで一般媒介契約にしかない特徴は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できることです。
つまり、売却する不動産の情報をより多く発信し、買主の幅を広げられる点がメリットだといえます。
「築年数が浅い」「立地が良い」など好条件の不動産であれば、複数の購入希望者を比較して売主の希望に近い売買取引を進めることができるでしょう。
デメリットや注意点としては、不動産会社にレインズへの登録義務や販売状況の報告義務がないことです。
販売状況を知りたい場合はこまめに媒介契約をおこなった不動産会社へ確認する必要があるでしょう。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約では、1つの会社としか契約が結べないため、一般媒介契約よりも積極的な売却活動が期待できます。
また、レインズへの登録が義務付けられており、販売活動に関する報告も定期的におこなわれるため、状況を把握しながら売却を進めることが可能です。
さらに、知人や親戚などが不動産を購入してくれることになった場合は、不動産会社を介すことなく、直接売買契約を結ぶことができます。
自己発見取引が可能な点は、専属専任媒介契約にはないメリットです。
つまり、専任媒介契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の両方のメリットをバランス良く持ち合わせている媒介契約だといえるでしょう。
ただし、契約を結べるのは1社のため、不動産会社選びは慎重におこなう必要があります。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は、3つの媒介契約のなかでもっとも制限が厳しい媒介契約です。
売主の自己発見取引も禁止されているため、売却活動をすべて不動産会社にゆだねることになります。
しかし、媒介契約を結んだ1社を介して不動産売却がおこなわれれることが約束されているため、より積極的な売却活動が期待できるでしょう。
また、不動産会社に対するレインズへの登録期限や販売活動の報告頻度などももっとも厳しく設定されています。
そのため、売主も販売状況をしっかりと把握しつつ、短期集中的に売却活動を進めることができます。
ただし注意点としては、専属専任媒介契約と同じく不動産会社の力量にゆだねる部分が大きいことです。
不動産会社選びは慎重におこないましょう。

不動産売却に向けて媒介契約を選択する際の注意点とは

媒介契約を締結する際の注意点について解説します。

注意点1：内見のスケジュール管理を徹底する

一般媒介契約を選択した場合、複数の不動産会社が並行して売却活動をおこないます。
その際の注意点としては、内見の希望日程がバッティングしてしまう可能性があることです。
内見のスケジュールは売主がしっかりと把握し、申し込みが早かった希望者を優先して日程を組む必要があります。
また、買主が決まった場合は、速やかに媒介契約を結んでいるすべての不動産会社に連絡を入れましょう。

注意点2：契約解除で広告費を請求される場合がある

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいた場合、売主側の事情で媒介契約を解除すると売却活動にかかった費用の一部を請求される場合があります。
請求される可能性がある費用は、広告費をはじめ、現地調査や内見案内のための交通費、通信費、謄本代などです。
また、一般媒介契約ではその1社以外の相手と売買契約を締結することが認められていますが、その事実を通知していなかった場合、売買契約が成立したあとにおこなった事務処理の費用を請求される場合があります。

まとめ

媒介契約は、不動産売却における最初のステップです。
媒介契約ごとのメリットや注意点を把握したうえで、どの不動産会社とどの媒介契約を結ぶのか慎重に検討しましょう。
「不動産売却のことがよくわからない」「積極的に売却活動をしてほしい」という方であれば、1社の不動産会社としっかり向き合いながら売却を進める専任媒介契約または専属専任媒介契約がおすすめです。
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