不動産売却の必要書類とは？準備すべきタイミングや取得方法について解説

不動産を売却する際、意外に手間と時間を要するのが必要書類の手配です。
すべてを事前に用意しておく必要はありませんが、売却の流れに合わせて必要書類を提出できるようにしておきましょう。
そこで今回は、不動産売却の流れを「不動産売却をはじめる前」「売買契約の締結時」「決済」の3つに区切って、そのタイミングごとの必要書類と取得方法を解説します。
神戸市北区、須磨区で不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却の必要書類とは？「売却前」に用意が必要な書類

不動産を売却する際には、さまざまな書類が必要になります。
必要書類は種類が多いだけでなく、取得までに時間や手間がかかるものもあるため、スケジュールには余裕をもたせておくと安心です。
どのタイミングでどの書類が必要なのかを把握しておくと、効率的に手配を進めることができます。
ここではまず、不動産売却をはじめる前の必要書類について見ていきましょう。

不動産売却前の必要書類とは

不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する前に、用意しておきたい書類があります。
不動産の査定に関わる必要書類です。
不動産の価値を証明できる書類は、査定価格や売り出し価格に大きく影響するため、なるべく査定が実施される前に提出できるようにしておきましょう。
査定前の主な必要書類は下記のとおりです。

• ●登記済権利書もしくは登記識別情報
• ●不動産の間取り図や土地の測量図、境界確認書
• ●固定資産税納税通知書

登記済権利証は不動産の購入時に法務局から交付されている書類です。
固定資産税納税通知書も毎年各自治体から送付されてくるものなので新たに取得する必要はありません。
インスペクションを実施している場合はその調査報告書、築年数が古い建物の場合は新耐震基準に適合していることが確認できる書類も用意しておくと安心です。
不動産の物件情報や権利関係がわかるもの、そしてアピールポイントを伝えられる書類はしっかりと用意しておきましょう。
仲介を依頼する不動産会社が決まったら、売却活動を始める前に不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約締結の際に必要な主な書類は下記のとおりです。

• ●本人確認書類と住民票
• ●印鑑証明
• ●不動産を購入した当時のパンフレット
• ●ローンの返済予定表もしくはローン残高証明書

印鑑証明書や住民票は、自治体の窓口で取得できます。
ローン残債に関する書類は、不動産を売却した資金でローンを完済できるかどうか確認するための必要書類です。
毎年金融機関から送付されてくる、年末時点でのローン残高証明書を提出します。
また、売却する不動産がマンションの場合は、マンションの管理規約や管理費などに関する資料も用意しておきましょう。
築年数が古い不動産を売却する場合は、「耐震診断報告書」や「アスベスト使用調査報告書」の提出が必要になるケースもあります。

不動産売却の必要書類とは？「売買契約締結」までに用意が必要な書類

続いて、買主との売買契約締結の際の必要書類について解説します。
売買契約締結時に手配しておくべき主な必要書類は下記のとおりです。

• ●登記済権利書もしくは登記識別情報
• ●固定資産税納税通知書
• ●建築確認済証
• ●物件状況等報告書
• ●設備表

不動産売却前の必要書類としてもリストアップした固定資産税納税通知書ですが、このタイミングでは買主と固定資産税を精算するために必要な書類となります。
不動産を売却した年の固定資産税は、売買した時点での未経過分を買主が負担するケースが一般的です。
すでに売主が一括納税を済ませていた場合も、固定資産税納税通知書を基に計算した未経過分を、買主が売主に支払います。
また、設備表とは売却する不動産の設備をリスト化したものです。
給湯器やエアコンといった設備の有無と、それぞれの状態について記載します。
設備に不具合がある場合も、設備表で説明しておくことでトラブルを避けることが可能です。
一般的には、不動産会社が用意したフォーマットに従って売主が記入した設備表を提出します。
建築確認済証は、売却する不動産が建築基準法に適合していることを証明する書類です。
不動産の購入時に受け取っている書類ですが、紛失してしまった場合は「建築確認台帳記載事項証明書」や「建築計画概要書」を手配しましょう。
有料ですが、各自治体の建築課で取得可能です。
なお、売買契約締結時には売買契約書や媒介契約書が必要ですが、それらは不動産会社が用意します。
また、売買契約締結のタイミングでは、書類だけでなく「実印」や「仲介手数料の半金」の準備も必要です。
売買契約締結の際の手配に不備があると、買主からの不信感につながる恐れがあるため注意しましょう。
とくに、自治体窓口での取得が必要な書類は、交付に時間を要するケースや平日にしか窓口が開いていないケースがあるため、スケジュールに余裕を持たせておくと安心です。

不動産売却の必要書類とは？「決済」までに用意が必要な書類

買主との売買契約締結まで進んだら、残すは「決済・引き渡し」です。
決済は不動産売買における買主との最後の取引であり、決済と同人引き渡しを済ませれば不動産売却のプロセスが完了します。
具体的には、買主から手付金をのぞいたすべての代金が売主に支払われ、それと同時に不動産の所有者移転手続きと引き渡しがおこなわれる流れです。
一般的に、決済と引き渡しは売買契約締結の日から1か月以内におこなわれます。
売主・買主の双方が気持ち良く取引を終わらせるためにも、必要書類の準備をおこたらないようにしましょう。
決済当日の主な必要書類は下記のとおりです。

• ●登記済権利証
• ●印鑑証明書
• ●抵当権抹消書類
• ●本人確認書類
• ●銀行口座の通帳・キャッシュカードなど

印鑑証明書は、3か月以内に発行されたものが必要です。
銀行口座の通帳やキャッシュカードは、買主からの入金を確認する際に使用します。
なお、抵当権を抹消していなければ不動産売買を完了することができないため注意してください。
不動産売却の際に抵当権が設定されていた場合は、住宅ローンを組んだ金融機関に連絡して抵当権の抹消手続きをおこなう必要があります。
司法書士に抵当権抹消の手続きを依頼し、金融機関に抵当権抹消書類を手配してもらいましょう。
抵当権抹消書類の手続きには通常2週間ほどかかるため、決済日が決まったら速やかに手配を進めてください。
なお、必要書類以外にも、決済当日は下記の準備が必要です。

• ●引き渡す家の鍵
• ●実印
• ●仲介手数料の残りの半金
• ●司法書士に支払う報酬

売却する不動産からの退去や、電気・ガス・水道といったライフラインの解約も決済当日までに済ませておきましょう。
なお、必要書類や持ち物の内容は、売却する不動産の種別や状況によって異なる場合があります。
必要書類については不動産会社に確認をしながら手配を進めてください。

まとめ

不動産を売却する際には、いろいろな種類の書類が必要になります。
書類に不備があると売買契約や決済の日程が変更になる恐れもあるため、時間には余裕を持って手配を進めてください。
書類によっては取得に時間がかかるものや、手元にあると思っていたのに紛失していた…というケースも考えられます。
不安な点は不動産会社にも相談しつつ、必要書類のリストや取得方法について理解を深めながらスムーズな不動産売却を目指しましょう。
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