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不動産売却における現状渡しとは?現状渡しのメリット・デメリットを解説

不動産売却における現状渡しとは?現状渡しのメリット・デメリットを解説

この記事のハイライト
●現状渡しとは不動産に欠陥や不具合の箇所があっても修繕をおこなわないまま買主に売り渡すこと
●売主が現状渡しで売却するメリットはコストをかけずに早期売却ができること
●現状渡しで売却するデメリットは売却価格が相場よりも安くなる傾向にあること

中古の不動産を売却するときは、リフォームせずにそのまま売りに出しても大丈夫なのか心配になりますよね。
本記事では、不動産売却における現状渡しとはなにか、現状渡しで取引するメリット・デメリットを売主と買主の双方の視点から解説します。
神戸市北区、須磨区で不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における現状渡しとは?

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現状渡しとは、中古の不動産をリフォームせずに、そのままの状態で買主に引き渡す売却方法のことです。
たとえば、売却する建物に壁紙の破れや外壁のヒビ割れ、雨漏りなどがあっても、これらを修理せずにそのまま買主に引き渡します。
一般的に、軽微な不具合に関しては修繕してから売却したほうが買主が見つかりやすいです。
しかし、建物の築年数が古く、大規模な修繕を必要とする場合や多額の費用がかかる場合は、現状渡しでの売却が選ばれます。

現状渡しの売却方法

現状渡しによる売却は、主に「不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法」と「不動産会社に買取を依頼する方法」があります。
売却する不動産の築年数が古い場合は、契約不適合責任を免責にしやすい「不動産会社に買取を依頼する方法」がおすすめです。

契約不適合責任と告知義務

契約不適合責任とは、売主が買主に契約内容と異なる物件を引渡した場合、買主に対して負う法的責任のことです。
売主は、物件の不具合を買主に告知せずに売却すると、後に契約不適合責任を問われる可能性があります。
たとえば、物件の引渡し後に雨漏りやシロアリ被害などが発見された場合、買主から契約の解除や修繕要求、損害賠償を求められることがあります。
中古の不動産を現状渡しで売却する場合、物件の引渡し後に不具合が発覚する可能性があるため、注意が必要です。
また、不動産売却の際、売主は買主に以下の項目についての「告知義務」があります。

  • ●現在把握している不具合
  • ●設備の現状
  • ●過去におこなわれた修繕とその場所
  • ●土地や建物で発生した事件・事故

不具合の箇所については、売却前に専門家に依頼して調査をおこなっておくと見逃しを防げるため安心です。
設備の現状は、設備の有無や給湯器の故障などが挙げられます。
過去におこなったリフォーム内容と箇所も告知の対象です。
過去に土地や建物内で殺人事件や自殺などが発生した場合も、買主の購買意欲に影響を与える「心理的瑕疵」に該当するため、告知が必要です。
なお、フローリングの傷や壁紙の日焼けなど、通常の使用による経年劣化と見なされる可能性がある内容については、とくに告知する必要はありません。
ただし、個人的に判断するのは難しいため、告知すべき内容の基準は不動産会社と相談して決めましょう。

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現状渡しで不動産売却するメリットとは?

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では実際に、現状渡しで不動産を売却するとどんなメリット・デメリットがあるのか気になりますよね。
売主と買主の双方の視点から解説します。

売主のメリット

売主が不動産を現状渡しで売却するメリットは、コストと手間を削減できる点です。
とくに古い物件の場合、修繕やリノベーションには、高額な費用と多大な時間を要します。
現状渡しで売却すれば、上記が不要になるため、経済的負担が軽減されます。
リフォーム業者を探したり、工事の状況を確認したりなどの手間を省くことができるのも魅力的です。
また、現状渡しは、修繕にかかる工事期間を省くことができるため、早期売却できるメリットもあります。
通常、修繕工事は数週間から数か月かかることもあります。
とくに、不動産を売却してから移住や資金調達、ほかの投資などを考えている場合は、早く売却したいところでしょう。
前述のとおり、不動産買取の場合は、契約不適合責任を問われるリスクが低減されるメリットもあります。
不動産買取では、不動産会社が買主となるため、一般的な個人間の取引とは異なります。
不動産会社は個人と異なり、取引する物件をくまなく調査することができるからです。
また、売買契約を結ぶ際に、契約不適合責任を免責する特約を付けることも可能です。

買主のメリット

買主が現状渡しの物件を取引するメリットは、相場よりも安い価格で購入できる点が挙げられます。
現状渡しの物件は、市場価格よりも安い価格で売却価格を設定することが一般的です。
そのため、買主は予算に応じてより良い立地や広さの物件を選択する機会を得ることができる点がメリットです。
また、投資家や不動産開発業者にとっても、現状渡しの物件は低コスト購入でき、リフォームをおこなって価値を高めることができるメリットがあります。
現状渡しの物件を購入すると、買主は自分のスタイルや必要に応じて物件を自由にカスタマイズできます。
デザインや機能性を重視する購入者にとっては、リフォームやリノベーションを通じて、自分だけの特別な空間を作り出すことができる点が魅力的です。

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現状渡しで不動産売却するデメリットとは?

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反対に、現状渡しで不動産売却するデメリットは、以下のとおりです。

売主のデメリット

現状渡しで売却するデメリットは、契約不適合責任に問われるリスクがある点です。
前述のとおり、売主は、引渡し後の物件の欠陥や問題点について契約内容と相違があれば、買主に対して法的責任を負います。
ただし、契約不適合責任には期限があります。
買主は、契約に不適合な箇所を知った時点から1年以内に売主へ通告する必要があり、売買契約時に双方合意のもと、期限を1年より短くする特約を付けることも可能です。
また、売主と買主が双方とも個人の場合は、双方合意のもと契約不適合責任そのものを免責とする特約も可能です。
現状渡しでの売却は、相場よりも売却価格が安くなる傾向にある点もデメリットとなります。
物件に欠陥や不具合がある場合、買主が負担する修繕費を考慮して売却価格を設定しないと、買主が見つかりにくいからです。
場合によっては、買主から値下げ交渉をされ、期待していたよりも低い価格での売却となる可能性もあります。
必要以上の値下げを防ぐためにも、売主は、事前に市場価格を把握し、適切な売却価格を設定することが大切です。

買主のデメリット

現状渡しの物件は、リフォームを前提としていることが多いです。
そのため、買主は購入代金以外にも追加の費用がかかる点を考慮しなければなりません。
リフォームの範囲や修繕箇所によっては、高額な出費となることもある点がデメリットです。
したがって、買主には、物件購入時に予算計画を慎重に立て、リフォームに必要な総コストを事前に把握することが求められます。
また、購入後に物件のなんらかの問題が発覚した場合、買主は売主に問い合わせや確認をおこなう必要がある点もデメリットです。
物件の状態に不安がある場合、買主は自らインスペクションを実施することもできますが、追加のコストがかかります。

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まとめ

現状渡しとは、不動産に欠陥や不具合の箇所があっても修繕をおこなわないまま買主に売り渡すことを指します。
売主が現状渡しで売却するメリットは、コストをかけずに早期売却できる点です。
一方でデメリットは、契約不適合責任に問われるリスクや売却価格が相場よりも安くなる傾向にあることです。
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