空き家のリフォームやリノベーションで得られるメリットと費用について解説

相続で取得した実家や、住み替え前の自宅など、利用する予定がない空き家は、所有し続けてもさまざまなデメリットが生じるため、早めに売却するのが得策です。
しかし築年数が古い空き家は老朽化により見た目が悪く、売却しにくい場合があるため、リフォームもしくはリノベーションしたほうが売りやすい可能性があります。
そこで今回は、空き家のリフォームやリノベーションで得られるメリットと費用、利用できる減税制度について解説します。
神戸市北区や須磨区で空き家を所有している方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家のリフォームやリノベーションで得られるメリット

冒頭でもお伝えしましたが、空き家は放置するとさまざまなデメリットが生じます。
したがって、利用する予定がない場合は売却することをおすすめしますが、空き家の状態によってはリフォームやリノベーションを検討したほうが良いケースもあります。
では空き家をリフォーム、もしくはリノベーションした場合、具体的にどのようなメリットが得られるのでしょうか。
また、デメリットがあれば事前に把握しておきたいですよね。
そこでまずは、空き家のリフォームやリノベーションで得られるメリットと、知っておくべきデメリットについて解説します。

メリット

とくに築年数が古い空き家の場合は、外観だけでなく、内装や設備なども古くなっているケースが多いです。
そのような空き家は、資産価値がほとんどなく、買い手もつきにくいといえます。
そのような場合は、リフォームをおこなって老朽化した箇所を修繕したり、設備を新しいものに入れ替えたりすることで、資産価値がアップします。
快適に生活できる家に蘇った空き家は、売却しやすくなる可能性が高まるでしょう。
また空き家は、倒壊や火災の恐れがあります。
リノベーションすることで耐震性や耐久性が強化され、そのようなリスクを軽減できる点も大きなメリットです。

デメリット

リフォームもしくはリノベーションをする場合、当然のことながら費用がかかります。
とくに築年数が古い空き家の場合、修繕する箇所が多ければそれだけ費用もかさみます。
売却前に工事をおこなう必要があるため、売り出すまでに時間がかかることにも注意しましょう。
また、かかった費用を上乗せして売却できるわけではありません。
費用を上乗せした価格が市場相場より高いと、売却しにくくなる可能性があります。
いくら高額な費用をかけても、市場相場に近い価格での売却になるため、リフォームやリノベーションのために支払ったお金を回収できない場合があることもデメリットだといえます。

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空き家のリフォームやリノベーションにかかる費用

では実際に空き家のリフォームやリノベーションには、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。
一口にリフォーム、もしくはリノベーションといっても、施工箇所や使用する資材・設備によって費用は異なります。
一部であれば比較的費用を抑えることができますが、全体的となればそれなりに高額な費用がかかることを想定しておかなければなりません。
そこで、費用相場をいくつかの例を挙げてご紹介します。

部分的な工事にかかる費用

空き家のリフォームやリノベーションをおこなうにあたって、損傷している部分だけ、水回りだけなど、部分的な工事をおこなう場合の費用相場は、以下のとおりです。

• ●外壁材の重ね塗り（一戸建て）：約50万円～150万円
• ●畳からフローリングに変更：約15万円～60万円
• ●システムキッチンの交換（I型）：約40万円～80万円
• ●温水洗浄便座の設置：約8万円～16万円

部分的な工事でも上記のような費用がかかります。

全体的な工事にかかる費用

リフォームしたい箇所を全体的に入れ替えたい場合の費用相場は、以下のとおりです。

• ●トイレ：約30万円～70万円
• ●キッチン：約50万円～150万円
• ●バスルーム：（マンション）約50万円～100万円、（一戸建て）約60万円～150万円
• ●居室・リビング：約200万円～400万円

バスルームをリフォームする場合、マンションより一戸建てのほうが、費用がかさむ傾向にあります。
これは、築年数が古い空き家の場合、もともと在来工法のお風呂が備わっていることが多く、ユニットバスに変更する工事が必要になるためです。
また、居室やリビングについては、和室から洋室に変更するために約50万円～200万円かかるのが一般的です。
バリアフリーにしたい場合は、約300万円かかる場合もあります。

フルリノベーションの費用相場

建物の内装をすべて解体し、基礎や柱といった骨組みだけの状態から、空き家全体を一新する「フルリノベーション」をおこなうケースもあります。
その場合の一戸当たりにかかる費用は、マンションで約250万円～1,000万円、一戸建てで約500万円～2,000万円が相場です。
先述のとおり、これだけの費用をかけても回収できない可能性があります。
空き家の状態によっては、水回りの設備を入れ替えるだけで、じゅうぶん見栄えが良くなることもあります。
工事をする箇所や使用する資材・設備によって費用を抑えることが可能です。
したがって、売却前にどのようなリフォームをするのか、フルリノベーションが必要なのかなど、慎重に検討することをおすすめします。

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空き家のリフォームやリノベーションで利用できる減税制度

近年の日本では、少子高齢化や核家族化が原因となる空き家の増加が社会問題になっています。
そこで国は、空き家の流通を促進するために、中古住宅をリフォームする場合に利用できる減税制度を設けています。
中古住宅のリフォームでは、「所得税」と「固定資産税」が減税の対象になるため、ぜひ理解を深めておきましょう。

所得税

所得税に関する減税制度は以下の2つです。
住宅ローン減税
リフォームをおこなう際に、10年以上の住宅ローンを組んだ場合、年末の住宅ローン残高の0.7%が、最大10年間、所得税から控除される制度です。
これは買主がリフォームをおこなう場合に大きなメリットになります。
空き家が売却しやすくなる要素の1つであるため、売主にとってもメリットだといえます。
特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除
住宅ローンの有無に関わらず、特定のリフォーム工事をおこなった場合、その年の所得税が控除されます。
ただし、工事内容によって限度額や控除率が定められているため注意が必要です。
必須工事として、耐震、バリアフリー、省エネ、三世代同居、長期優良住宅化のうちのいずれかの工事をおこなった場合、限度額以内の工事費用に対して10％が所得税から控除されます。
また限度額を超えた分や、そのほかのリフォーム工事については5％控除を受けることができます。
なお、工事限度額は、合計で1,000万円です。

固定資産税

空き家といえども、不動産を所有している方には、毎年固定資産税が課されます。
売却活動中も固定資産税は発生するため、売却期間が長引けば納税の負担も続きます。
固定資産税は、1月1日時点に不動産を所有している方に対して課されるため、売却前に工事をおこない、市区町村などに申告すると翌年の固定資産税の減額を受けることが可能です。
ただし、リフォーム工事の内容によって減額率が異なります。
たとえば耐震工事の場合は、固定資産税額の1/2が減額されます。
バリアフリー、省エネのリフォームには固定資産税額の1/3、長期優良住宅化には2/3が減額されるため、売却期間中の節税に有効です。

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まとめ

築年数が古い空き家は、リフォームやリノベーションによって売却しやすくなる場合があります。
ただし、工事内容や資材によっては多額の費用がかかり、その費用を売却時に回収できるとは限りません。
したがって、売却前に大がかりなリフォームやリノベーションを検討する場合は、慎重に判断することが大切です。
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