不動産売却時に課税される税金とは？節税のポイントも解説！

不動産を売買すると、さまざまな税金が課されます。
手元に多くのお金を残すためにも、節税方法を把握しておきましょう。
この記事では、不動産を売却したときにかかる税金の種類と計算方法、節税方法などを解説します。
神戸市北区や須磨区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却時に課される税金は「利益に対して課税されるもの」と「売却時に発生するもの」に区別できます。

利益に対して課税されるもの

不動産売却により利益を得た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税とは所得税と住民税の総称で、2037年12月31日までは復興特別所得税もあわせて徴収されます。
譲渡所得税は利益に対して課される税金なので、利益がゼロまたはマインスになった場合は発生しません。

売却時に発生するもの

以下の税金は、利益に関わらず、売却手続きをおこなう際に発生します。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書など特定の文書に対して課される税金です。
不動産取引では、買主と取り交わす売買契約書に対して課税され、契約金額に応じた収入印紙を貼付して納税します。
税率は不動産の売却価格によって異なり、令和6年3月31日までに作成される売買契約書に関しては軽減措置が適用されます。
税率は変動する可能性があるため、売却時には国税庁のホームページで最新情報をチェックしておきましょう。
登録免許税
住宅ローンが残っている不動産には、融資を受けた金融機関によって抵当権が設定されています。
抵当権が付いている不動産は売却できないため、残債を完済したのち、法務局で「抵当権抹消登記」をおこなわなければなりません。
このときに発生するのが登録免許税で、税額は不動産1つに付き1,000円と決まっています。

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不動産売却にかかる税金！譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の金額を知るには、まず譲渡所得を求めなければなりません。
譲渡所得とは、不動産売却により得た利益のことをいいます。
ここからは、譲渡所得税の計算方法を解説します。

ステップ①譲渡所得を求める

不動産売却により得た利益を譲渡所得といいますが、売却代金すべてが譲渡所得になるわけではありません。
譲渡所得は売却価格から諸経費を引いた金額のことを指し、以下の計算式を使えば算出できます。
譲渡所得＝売却価格－（ 取得費用 ＋ 譲渡費用）
取得費は不動産を取得したときにかかった費用のことで、購入代金や建築費用、仲介手数料などが該当します。
一方で譲渡費用は不動産を売却したときにかかった費用を指し、契約書に貼る印紙税や建物の解体費用などが含まれます。
建物の取得費計算時は減価償却をする
取得費には建物の購入代金も含まれますが、購入時の価格を丸々計上して良いわけではありません。
建物は時間の経過とともに劣化して価値が減少するため、取得費を計算する際は、価値の減少分を差し引く「減価償却」が必要です。
たとえば、購入してから20年後に売却する場合は、20年分の価値を購入価格から差し引く必要があります。
この差し引く価値の差分を減価償却費といい、以下の計算式で算出できます。
減価償却費＝建物の購入費など取得にかかった費用×0.9×償却率×経過
償却率は建物の構造ごとに異なり、またマイホームか賃貸物件かによっても数値が変動します。
国税庁のホームページに詳細が記載されているため、計算前に確認しておくと良いでしょう。

ステップ②譲渡所得から特別控除額を差し引く

次に、特例を利用した場合に控除できる金額を差し引きます。
不動産売却時には、税負担を軽減する特例が複数用意されています。
利用するには一定の条件を満たす必要がありますが、どれも節税に繋がるものばかりです。
特例の種類については後ほど解説するため、ご自身が使えるものがないか確認しておくことをおすすめします。
なお、この時点で譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、譲渡所得税はかかりません。

ステップ③税率をかける

算出した譲渡所得に税率をかければ、納税額がわかります。
税率は不動産の所有期間が5年を超えるか否かによって異なります。

• ●5年以下（短期譲渡所得）： 39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)
• ●5年超え（長期譲渡所得）：20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%)

ここで注意したいのが、所有期間は売却した年の1月1日時点で計算することです。
たとえば自宅を2015年6月に購入し、2020年7月に売却するとしましょう。
本来であれば5年を経過していますが、2020年1月1日時点で考えると4年7か月なので、短期譲渡所得を適用することになります。
不動産購入からちょうど5年目に売却する場合は、タイミングをよく見極めることが大切です。

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不動産売却にかかる税金を節税するには？

最後に、節税に繋げるためのポイントを解説します。

物件購入額がわかる書類を用意する

先述したように、取得費には不動産の購入価格も含めることが可能です。
しかし購入価格を証明するような書類が残っておらず、いくらで購入したかわからないとお困りの方もいらっしゃるでしょう。
とくに先祖代々受け継いできた土地などは、当時の書類が残っておらず、購入価格が不明なケースも珍しくありません。
このようは場合は「概算取得費」といって、売却代金の5%で取得したと考えて計算します。
たとえば不動産を3,000万円で売却した場合、5%相当額である150万円を取得費として計算することが可能です。
ただし、概算取得費を用いると売却した価格のおおよそ9割が課税の対象となるため、本来よりも税額が多くなる可能性があります。
納税額を減らすためにも、通帳の履歴や住宅ローンの償還表など、購入額がわかる書類を可能な限り探してみるようにしましょう。

特例を利用する

不動産売却時には税負担を軽減する特例が複数用意されています。
代表的なのが「3,000万円の特別控除」です。
この特例は、マイホームを売却して条件に該当すれば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できるというものです。
節税効果の高い特例なので、条件に該当する方は忘れずに利用しましょう。
そのほかにも、不動産売却時には以下のような特例が用意されています。

• ●所持期間が10年を超える場合の軽減税率
• ●空き家の3,000万円特別控除
• ●居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除
• ●取得費加算の特例

いずれも適用条件が定められているので、国税庁のホームページで詳細を確認しておくと良いでしょう。

売却のタイミングを見極める

売却のタイミングをよく見極めることも大切です。
たとえば短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が2倍ほど変わるため、あと数か月で5年を超える場合は売却を待つのも選択肢の1つです。
ただし売却を待っていると、特例を利用できなくなる可能性がある点には注意しなければなりません。
先述した3,000万円の特別控除は、物件に住まなくなった日から3年を経過する前に売却することが適用条件となっています。
節税も意識しながら最適なタイミングで売却したい方は、まずは不動産会社にご相談ください。

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まとめ

不動産を売却して利益が生じると、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
税負担を軽減するには、特例を漏れなく利用し、売却のタイミングもしっかり見極めることが大切です。
また印紙税率は変動する可能性があるため、売却時に確認しておくことをおすすめします。
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