空き家は売る？貸す？判断基準と売却するときのポイントを解説！

活用していない空き家でも、固定資産税やメンテナンス費用といった維持管理がかかります。
金銭面の負担を軽減するためにも、住む予定のない空き家は早めに売却や賃貸に出すことをおすすめします。
それでは、実際に空き家をどうにかしたいとなった場合に、売るのと貸すのではどちらが良いのでしょうか。
この記事では、空き家を売るか貸すか迷っている方に向けて、それぞれのメリットとデメリットなどを解説します。
神戸市北区や須磨区で空き家を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考になさってください。

空き家は売る？貸す？その判断基準とは

空き家を貸すか売るかで迷っている場合は、それぞれのメリット・デメリットを確認してから判断すると良いでしょう。

空き家を売るメリットとデメリット

空き家を売るメリットは、まとまった資金を得られる点と建物を管理する手間が省ける点です。
売却により何百から何千万円と大きなお金が入ってくるため、生活費や事業資金などさまざまな用途に活用できます。
また建物の所有者ではなくなるので、定期的に空き家を訪問して掃除や換気、メンテナンスをする必要がありません。
空き家が遠方にあり管理が面倒だと感じているからすると、手間が省ける点は大きなメリットといえるでしょう。
その一方で、不動産を手放さなければならないというデメリットがあります。
子どもや孫に資産として不動産を残してあげたいと思っても、売却してしまってはその家を取り戻すことは困難です。

空き家を貸すメリットとデメリット

空き家を貸すメリットは、家賃収入を得られる点と不動産を残すことができる点です。
売却する時のようにまとまった資金は得られませんが、毎月家賃収入を得られます。
また所有権を手放さずに済むため、将来ご自身が住んだり子どもに相続したりできる点もメリットでしょう。
一方でデメリットとしては、空室リスクがある点が挙げられます。
賃貸物件として空き家を貸し出しても、入居者がいなければ家賃収入は得られません。
空室期間が長引くと、建物の管理にかかる費用を貯金などから捻出しなければならなくなるでしょう。

空き家を貸すか売るか判断する基準

空き家を貸す場合と売る場合のメリット・デメリットを比較しても決めかねる場合は、以下の2つを実践してみると良いでしょう。

• ●賃貸物件の需要がある地域かを調べる
• ●すぐに売る場合と5年間賃貸に出してから売る場合の金額を比較する

入居者が見つかりにくい地域では、賃貸物件の経営は難しいと考えられます。
入居者が見つかりにくい地域とは、たとえば人口減少が進んでいるエリアなどです。
不動産の需要は人口の増減に影響するため、人口が少ない地域では賃貸物件を借りる方も少ないでしょう。
このような場合は、老朽化が進み価値が下がる前に売却することをおすすめします。
また、すぐに売る場合と5年間賃貸に出してから売る場合に得られる金額を、それぞれ比較してから判断するのも1つの手です。
5年間賃貸に出してから売る場合の金額は、「5年間の賃料＋5年後の売却金額」から維持管理費や修繕費などの費用を差し引けばわかります。
双方の金額に大差がない場合はどちらを選択しても構いませんが、賃貸は手間がかかる分大変に感じるかもしれません。
「入居者が見つかるか不安」「手間をかけたくない」という場合は、売却を選択したほうが良いと考えられます。

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空き家を売るときに覚えておきたい3つの売却方法とは

空き家を貸すのではなく売ることに決めた場合は、売却方法を考える必要があります。
空き家の売却方法には以下の3つの種類があるので、物件の状態や立地などを見てから決めると良いでしょう。

そのままの状態で売る

空き家を早く売りに出したい場合は、現状のまま売却するのがおすすめです。
そのままの状態で売却する場合、中古住宅として売り出す方法と古家付き土地として売り出す方法の2つのケースがあります。
古家付き土地とは、空き家に値段を付けずに土地のみの価格として売却することです。
空き家の状態が良ければ中古住宅、築年数が古く大規模なリフォームが必要な場合は古家付き土地として売却するのがおすすめです。

解体して更地にしてから売る

空き家の見た目が悪く、現状で売り出すと売却に支障が出そうな場合は、解体後に売ることも検討しましょう。
更地は、土地の広さがわかりやすいうえ買主が購入後すぐに着工できるため、新築予定の方から高い需要があります。
ただし、建物を解体するにはそれなりの費用が必要で、物件の状態や立地によっては数百万円以上かかることもあります。
また、空き家がなくなると固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、翌年から税額してしまう点にも注意が必要です。

リフォーム後に売る

空き家をリフォームしてから売る方法もあります。
リフォームをすれば見た目の印象が良くなるため、買主が見つかりやすくなるでしょう。
ただしリフォーム費用をすべて売却価格に上乗せするのは困難なので、大規模なリフォームをすると損をする可能性があります。
またリフォームに売主の趣味が反映されすぎてしまい、売主の幅を狭めてしまう可能性もあります。
リフォームをする際は細分までこだわるのではなく、スタンダードな内容に絞ってプランを立てるようにしましょう。
もしリフォームが必要かどうか迷う場合は、私たち不動産会社にご相談ください。

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空き家をスムーズに売るために押さえておくべきポイントとは

空き家は通常の住宅に比べて、売却期間が長引く傾向にあります。
できるだけスムーズに取引を終えるためにも、売却時のコツやポイントを把握しておきましょう。

隣接する土地との境界を確定する

古くからある土地は、境界線が曖昧になっている可能性があります。
境界線が曖昧な土地は、隣地所有者とトラブルになるリスクがあるため、なかなか買い手がつきません。
トラブルとなるリスクを回避して売却につなげるには、売却前に確定測量を実施して境界線を確定しておくことが大切です。
確定測量にはコストや時間がかかりますが、売却前に実施することで買主に安心感を与え、スムーズな取引につなげられるでしょう。

物件の状態をきちんと把握する

空き家を売るときは「契約不適合責任」に注意が必要です。
契約不適合責任とは、契約と一致しない不動産を引き渡した際に、売主が負う責任です。
もし契約書に明記していない不具合があとから見つかった場合、売主が修繕費用を負担しなければなりません。
契約不適合責任を回避するには、物件の状態を契約書にきちんと記載する必要があります。
空き家の状態を把握するには、専門家による住宅診断（ホームインスペクション）の実施を検討しましょう。
ホームインスペクションの結果を契約書に記載すれば、契約不適合責任を負う心配が減少するうえ、買主に安心感を与えて成約に繋げやすくなります。

長期的な売却計画を立てる

空き家は年々増加しており、建物の状態や立地などによってはすぐに買主が見つからない可能性があります。
早く売りたいと焦ってしまうと、買主からの値下げ交渉に応じて損をしてしまうかもしれません。
「空き家の売却は時間がかかるもの」と考え、長期的な目線で計画を立てておくことが大切です。
また売却を急いでいる場合は、不動産会社に直接不動産を売却する「買取」もご検討ください。
仲介に比べると売却価格は低くなりますが、買主を探す必要がないため、数日から1か月程度で現金化できます。

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まとめ

住む予定のない空き家は、売却するか賃貸に出すことをおすすめします。
どちらが良いか迷う場合は、双方のメリットとデメリット、判断基準などを参考にすると良いでしょう。
即現金化を希望される方は、不動産会社による買取もぜひご検討ください。
神戸市の不動産売却ならツナグ不動産がサポートいたします。
当社は税理士・司法書士との提携があり、相続不動産の手続きもサポートできます。
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