不動産売却時は消費税が課税される?非課税のケースや注意点を解説
- この記事のハイライト
- ●個人の不動産売却で消費税が課税されるのは仲介手数料・一括繰り上げ返済手数料・司法書士報酬費の3つ
- ●消費税が非課税となるケースは土地の売却・個人による建物の売却・免税事業者による売却など
- ●注意点は「不動産価格の表示」「引き渡し時の消費税率」「納税期限」の3点
不動産は高額なため、売却するときは消費税が課税されるのかどうか気になりますよね。
そこで今回は、不動産売却時に消費税が課税されるケースと非課税のケース、注意点について解説します。
神戸市北区、須磨区で不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
不動産売却において消費税が課税されるケースとは?
不動産売却において、個人が自己の住宅や土地を売る場合、その取引自体には消費税が課されません。
これは、個人が不動産を売却する行為は、事業活動とは見なされないためです。
しかし、不動産売却の過程で利用するいくつかのサービスには消費税が適用されることがあります。
①仲介手数料にかかる消費税
不動産売却時に不動産会社を通じて買主を探す場合、不動産会社はそのサービスの対価として仲介手数料を請求します。
仲介手数料は、不動産会社が提供する事業サービスに該当するため、消費税の対象です。
仲介手数料は売却物件の価格に応じて決まり、法律上、売却価格の約3%~5%が上限として設定されています。
たとえば、不動産売却価格が1,000万円であれば、仲介手数料は約3%に設定され、その金額に消費税が加算されるのです。
②一括繰り上げ返済手数料の消費税
売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、そのローンを完済するために一括繰り上げ返済をおこないます。
そして、銀行が請求する一括繰り上げ返済手数料にも消費税が適用されます。
手数料の額は金融機関によって異なりますが、一般的には固定ローンの場合「3万円~5万円+消費税」となることが多いです。
③司法書士報酬の消費税
不動産売却に際して、住宅ローンの抵当権抹消手続きや売却にともなう登記手続きをおこなう必要があります。
これらの手続きは複雑で専門的な知識を要するため、司法書士に依頼するのが一般的です。
そして、司法書士に支払う報酬にも消費税が適用されます。
報酬は司法書士や手続きの内容によって異なりますが、一般的には5,000円から2万円程度が相場です。
以上のように、不動産売却において直接的に消費税が課税されるわけではありませんが、売却過程で利用するサービスに対しては消費税が適用されることがあります。
不動産売却を検討している方は、これらの費用も予算計画に含めることが重要です。
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不動産売却において消費税が非課税となるケースとは?
不動産を売却する際、すべてのケースで消費税がかかるわけではありません。
特定の条件下では、消費税が非課税となることがあります。
主な非課税となるケースは以下のとおりです。
①土地の売却時
土地は消費されるものではないため、売却しても消費税はかかりません。
土地の売却については、売主が個人でも事業者でも非課税となります。
なお、庭木や石垣などの土地に付帯するものを一緒に売却する場合も非課税です。
ただし、特定の用途で使われている土地はこの限りではありません。
たとえば、駐車場として使用されている土地は、消費税が課されます。
②個人による建物の売却時
通常、建物は消費税の対象ですが、個人が自己所有の建物を売却する場合は非課税となります。
個人が事業活動としてではなく、私的に所有する不動産を売却する場合、その取引には消費税が課されません。
ただし、投資目的で不動産を取得し売却する場合は、事業とみなされ消費税がかかる可能性があります。
たとえば、投資用マンションを売却した場合は課税される可能性があるためご注意ください。
③免税事業者による売却時
事業者の前々年の売上が1,000万円以下だった場合、消費税の納税義務が免除されることがあります。
たとえば、ある事業者が2022年度に売上が1,000万円以下だったとすると、2024年度は消費税を支払う必要がありません。
このような状況の事業者を「免税事業者」と呼び、消費税を納税する必要がある事業者を「課税事業者」と呼びます。
しかし、前々年の売上が1,000万円以下でも、次のような条件を満たす場合は消費税が課税されるので注意が必要です。
- ●特定の期間内の売上が1,000万円を超えた場合
- ●特定の期間内に支払った給与の合計が1,000万円を超えた場合
ここで言う「特定の期間」とは、個人事業主の場合は前年の1月から6月まで、法人の場合は前期の会計期間の最初の6か月間を指します。
個人事業主と法人では、課税事業者かどうかの基準が異なるので、この点にも気を付けましょう。
事業を始めたばかりで2年未満の個人事業主の場合、まだ基準期間が設けられていないため、最初は免税事業者とみなされます。
しかし、事業を始めてからの特定の期間内に売上が1,000万円を超えると、課税事業者になる可能性があるため、注意が必要です。
個人事業主と法人では、この基準期間の設定が異なります。
具体的な基準期間についてもっと詳しく知りたい場合は、国税庁のホームページをチェックすると良いでしょう。
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不動産売却における消費税の注意点とは?
不動産売却の際は、以下の注意点に気を付けると、消費税に関するトラブルを避けることができます。
注意点①不動産価格の表示は税込み
不動産の売り出し価格の表示は「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」に基づき、税込みでおこなう必要があります。
たとえば、3,000万円で不動産を売りたい場合、消費税を含めた総額で表示する必要があるので、消費税率が10%なら、3,300万円の表示が必要です。
注意点として、土地は非課税のため、土地と建物をセットで売却するときは、分けて計算をおこないましょう。
注意点②引き渡し時の消費税率が適用
消費税率は、不動産を引き渡す時の税率が適用されます。
つまり、引き渡し時に税率が変わっていたら、新しい税率が適用されることになります。
たとえば、4月1日に税率が変わる場合、4月2日に引き渡すと新しい税率が適用されますが、同年の3月31日に引き渡せば旧税率の適用です。
そのため、消費税率の変更が予定されている場合は、引き渡し日を慎重に決めることが大切です。
注意点③納税期限の違いに注意
消費税の納税義務は、消費者ではなく売却する法人や個人事業主にあります。
ただし、法人と個人事業主では納税期限が異なります。
法人は課税期間の末日の翌日から2か月以内が納税期限です。
個人事業主は翌年の3月末までに納税が必要となります。
また、前年の消費税額が48万円を超える場合は、中間申告と納税をおこないましょう。
中間申告とは、事業年度の途中で、その事業年度の税金を前払いする手続きを指します。
申告や納税を怠ると延滞税・加算税が発生する可能性があるため、期限を守って正しく申告・納税しましょう。
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まとめ
個人の不動産売却自体に消費税はかかりませんが、仲介手数料、一括繰り上げ返済手数料、司法書士報酬費に対しては課税されます。
消費税が非課税となるケースは、土地の売却や個人による建物の売却、免税事業者による不動産売却です。
注意点は、不動産価格の税込み表示や引き渡し時の消費税率、法人と個人で納税期限が違う点です。
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