不動産を共有相続するとどうなる？持分でできることやトラブル事例を解説

相続人が複数いる状態で不動産を相続するとなった場合、相続人全員の共有名義にしようと考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産の共有名義は将来大きなトラブルを引き起こす可能性があるため、望ましい分割方法とはいえません。
今回は、不動産を共有相続した際に考えれられるトラブル事例や共有持分でできることなどを解説します。
神戸市北区や須磨区で不動産を相続する予定のある方は、ぜひ最後までご覧ください。

トラブルの原因？相続で不動産を共有するとは

はじめに、不動産を共有で相続するとはどのような状態を指すのかを解説します。

1つの不動産に複数の所有者がいること

「不動産を共有で相続する」とは、1つの不動産を複数人の名義で登記することです。
財産が1つの土地のみだった場合、その土地を相続人全員または複数人で所有することを指します。
相続では法定相続分にしたがって、それぞれが均等に所有権を持つケースが一般的です。
『共有持分』や「共同名義」などと呼ばれることもありますが、どれも同じ意味と考えておきましょう。

共有持分とは？

不動産を共有で相続するときは「共有持分」を定めます。
共有持分とは、各相続人が持つ不動産の所有権の割合のことです。
持分割合は法定相続分で決める方法のほか、遺産分割協議で決めるという選択肢もあります。
法定相続分における共有持分の割合は以下のとおりです。

• ●相続人が配偶者と子どもの場合：配偶者 2分の1・子ども 2分の1
• ●相続人が配偶者と親の場合：配偶者 3分の2・親 3分の1
• ●相続人が配偶者と兄弟姉妹の場合：配偶者 3分の4・兄弟姉妹 4分の1

遺産分割協議をおこなう場合は、相続人全員が納得すれば割合を自由に決めることが可能です。
たとえば相続人が配偶者と親の場合でも、相続人全員の同意があれば親が多く所有することができます。

共有で相続した不動産を売却するとどうなる？

共有名義の不動産を売却した場合、売却代金は持分割合に応じて受け取るのが原則です。
たとえば、相続人2人が2分の1ずつの持分割合で共有している不動産を4,000万円で売却したとしましょう。
この場合、それぞれが受け取れる売却代金は「4,000万円×2分の1＝2,000万円」になります。
なお、共有名義の不動産を売却するには共有者全員の同意が必要です。
誰か1人でも反対する方がいれば、その不動産を勝手に売却することはできません。

相続した不動産の共有持分でできることとは

次に、不動産の共有持分でできることを解説します。

自己の共有持分のみでできる行為

共有持分の所有者が単独でおこなえるのは「保存行為」です。
保存行為とは、共有する不動産の現状維持を目的とする行為を指します。
代表例は以下のとおりです。

• ●法定相続登記
• ●不動産の現状維持のための修繕
• ●不法占拠者への明け渡し請求
• ●共有不動産の使用
• ●共有持分のみの売却

雨漏りやひび割れの修繕など現状維持のための工事なら、基本的にほかの共有者の同意は必要ありません。
しかしトラブルを避けるためにも、リフォームをする際はほかの共有者にも相談しておくことをおすすめします。
事前相談なしにリフォームをすると、ほかの共有者から修繕費用の支払いを拒否される可能性があるためです。
また、共有持分のみの売却や使用も保存行為に該当します。
不動産を売却する際はほかの共有者の同意が必要ですが、持分のみであれば自由に売却することが可能です。
そのほか、不法占拠者への明渡し請求や不正登記の抹消請求も、自己の共有持分のみでできる行為に含まれます。

過半数の共有持分でできる行為

過半数の共有持分でおこなえるのは「管理行為」です。
たとえば以下のような行為は管理行為に該当します。

• ●短期間の賃貸借契約締結・解除
• ●賃料の減額
• ●共有物の使用方法の決定
• ●資産価値を高めるためのリフォーム

短期間であれば、共有者全員の同意がなくても賃貸物件として貸し出すことが可能です。
ここでいう短期間とは、土地が5年以内、建物は3年以内の期間を指します。
この期間を超えて賃貸する際は、共有者全員から同意を得なければなりません。
なお、過半数の共有持分とは「持分の割合が過半数を占めること」を意味します。
共有者が過半数という意味ではない点にご注意ください。

共有者全員の同意がないとできない行為

「処分行為」や「変更行為」をおこなうには、共有者全員の同意が必要です。
たとえば以下のような行為は、処分行為および変更行為に該当します。

• ●抵当権の設定
• ●売却や贈与
• ●建物の解体
• ●増築や改築
• ●長期間の賃貸借契約

上記の行為はいずれも共有不動産に物理的な変化を及ぼすため、実施するには全員の同意が必要です。
そのほか、大規模な修繕や土地の分筆、合筆も共有者全員から同意を得なければなりません。
なお、令和3年の法改正によって、軽微な変更については共有持分の過半数の同意でおこなえるようになりました。
軽微な変更とは、たとえば砂利道のアスファルト舗装や外壁の防水改修工事などです。
大掛かりな修繕であっても、軽微な変更に該当すれば変更行為ではなく管理行為として扱われます。

相続不動産の共有で起こりうるトラブルとは

冒頭でも触れたように、不動産を共有相続するとトラブルになりやすいと言われています。
相続人同士で揉めないためにも、あらかじめ共有相続におけるトラブル事例を確認しておきましょう。

共有者が多すぎて話し合いがまとまらない

先述したように、共有名義の不動産は売却や長期間賃貸する際に共有者全員の同意が必要です。
そのため共有者が多いほど意見を一致させるのが難しく、処分や活用ができずに放置される可能性があります。
とくに近年は、共有者が100人単位に及ぶ「メガ共有」が問題視されているため注意が必要です。
メガ共有とは、相続登記を何世代にもわたり放置したことによって共有者が雪だるま式に増える状態です。
不動産がメガ共有になると、売却する際に共有者全員の名前や住所などを特定しなければならず、過大な負担が生じてしまいます。

修繕費用を巡って揉めてしまう

不動産を共有していると、修繕費用を巡ってトラブルになることもあります。
たとえば建物にヒビがあり修繕工事をした場合、修繕費用は共有持分に応じて負担するのが一般的です。
とはいえ、なかには修繕費用の負担を拒否する共有者もおり、揉めてしまうケースも少なくありません。
1年を経過しても修繕費用を支払ってくれない場合は、その共有者の持分を取得して共有関係を解消することが可能です。
ただし、その場合はその共有者の持分割合を現金に換算した額を支払う必要があります。

共有名義の解消に時間がかかる

共有名義を解消するためには、共有物分割請求の申し立てが必要です。
共有物分割請求とは、裁判所を通して共有状態を解消する訴訟をいいます。
公平感を優先して共有名義にしたものの、管理上の煩わしさから共有状態の解消に至るケースも珍しくありません。
しかし裁判となると裁判費用や時間がかかり、思ったように手続きが進まないことも考えられます。
このように、不動産を共有で相続すると多くのリスクがつきまといます。
将来子どもや孫に迷惑をかけないためにも、不動産を共有で相続するのは避けたほうが良いといえるでしょう。

まとめ

不動産を複数人で共有相続すると、相続分に応じた共有持分を取得するのが一般的です。
共有不動産は共有持分に応じてできることが限定され、自由に売却したり賃貸したりすることができません。
トラブルを避けるためにも、共有分割以外の方法を検討することをおすすめします。
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