不動産売却における売買契約書とは?必要性と重要事項説明書との違いを解説の画像

不動産売却における売買契約書とは?必要性と重要事項説明書との違いを解説

不動産売却における売買契約書とは?必要性と重要事項説明書との違いを解説

この記事のハイライト
●取引が成立した際に買主と取り交わす重要な書類を不動産売買契約書という
●重要事項説明書には売買契約書よりもより細かな条件が記載されている
●手付金に関することや引き渡し日、ローン特約の内容はしっかり確認しておく

土地や建物などの不動産を売買する際は、買主と売主の間で売買契約書を交わします。
売買契約書は後々のトラブルを防止する重要な書類ですが、何を確認すれば良いかわからないという方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産取引時に売買契約書が必要な理由と確認すべき項目などを解説します。
神戸市北区や須磨区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産における売買契約書の必要性とは

不動産における売買契約書の必要性とは

不動産を売却するとなったら、多くの方が不動産会社に仲介を依頼するでしょう。
不動産会社に仲介を依頼して無事に買主が見つかったら、売買契約書を交わす必要があります。
まずは売買契約書とはなにか、なぜ不動産売却時に必要なのかを解説します。

不動産取引時に売買契約書を交わす理由

売買契約書とは、不動産の価格や引き渡し日など取引に関する取り決めをまとめて記載した書類です。
不動産取引では大きな金額が動くため、口約束だと後々大きなトラブルに発展する恐れがあります。
たとえば、相続した古い物件を現状のまま売りに出し、雨漏りがあることを買主に伝えた上で売却したとしましょう。
買主から同意を得ていた場合でも、雨漏りを巡って「言った・言わない」のトラブルになる可能性があります。
このようなトラブルを避け、買主と売主の認識をすりあわせるために交わすのが「売買契約書」です。
もし上記のようなトラブルがあっても、売買契約書を交わしていれば、買主が同意の上で購入したという証拠になります。
不動産会社が売買の仲介をおこなう際は、宅地建物取引士が記名と押印をした不動産売買契約書を交付する義務があります。

不動産売買契約書に記載されている情報

不動産売買契約書には、面積や間取りといった物件に関する情報と、売却価格や支払い日などの契約に関することが記載されています。
また、契約書に記載のない不具合が発生した場合の責任や特約事項なども明記されているため、しっかり確認しておくことが大切です。
売買契約書には聞きなれない単語や漢字も多く、流し見してしまう方も少なくありません。
しかし確認不足によってトラブルになることもあるため、必ず最後まで目を通し、気になることは担当者に確認するようにしましょう。

不動産売買契約書を作成するのは不動産会社

不動産売買契約書は、仲介を依頼した不動産会社が作成するのが一般的です。
書式についてはとくに決まりがなく、さまざまな団体がテンプレートをインターネット上に公開しています。
手続きを円滑に進めるためにも、どのような項目が記載されるのか事前に確認しておくと良いでしょう。
なお、売主と買主で依頼している不動産会社が異なる際は、担当者同士の話し合いにより作成者が決まります。

▼この記事も読まれています
不動産は売却前にインスペクションを実施するべき?メリットや費用も解説!

不動産売買契約書と重要事項説明書の違い

不動産売買契約書と重要事項説明書の違い

不動産売却時に交わす書類として、重要事項説明書も挙げられます。
重要事項説明書は、不動産売買契約書を締結する前に交わす書類です。
はじめての不動産売却だと「なにがどう違うの?」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
ここからは、不動産売買契約書と重要事項説明書の違いや特約項目について解説します。

重要事項説明書とは

重要事項説明書とは、取引をするうえで重要なことをまとめて記載した書類です。
不動産会社の仲介により売買が成立すると、宅地建物取引士が買主と売主に対して重要事項を説明しなければなりません。
これは「宅地建物取引業法第35条」によって規定されており、重要事項説明を怠ると違反行為とみなされます。
重要事項説明書と売買契約書の読み合わせは同日におこなうため、契約日までに不動産会社が作成するのが一般的です。

重要事項説明書の記載内容

先述したように売買契約書には、物件の情報や条件、特約事項などが記載されています。
一方で重要事項説明書には、上記の内容にプラスして次の内容が記載されています。

  • ●契約違反による損害賠償と違約金
  • ●所有権や抵当権など登記簿の情報
  • ●支払金・手付金・預かり金の保全措置
  • ●電気・水道・ガスなどインフラの整備状況
  • ●建築基準・都市計画法・敷地や道路に基づく制限など

重要事項説明書は売買契約書よりも内容が細かく、より多くの情報が盛り込まれています。
重要事項説明書の内容に不明な点があれば、必ずこの時点で確認してから契約を結びましょう。

売買契約書に設ける特約事項とは

売買契約書に記載されている「特約事項」とは、トラブル防止のために設ける規定のことです。
たとえば古い物件を現状で売り出し、契約不適合責任は負わないという約束で買主と売買契約を結んだとします。
契約不適合責任とは、契約書に記載のない欠陥や不具合が見つかった場合に、売主が責任を負うというものです。
たとえば物件を引き渡した後に雨漏りが発覚し、その旨が契約書に記載されていなければ、売主が修繕しなければなりません。
しかし、契約不適合責任を免責とする旨を特約事項として盛り込めば、劣化が原因のトラブルについては責任を負わずに済みます。

▼この記事も読まれています
ローン残債があっても不動産売却はできる?売却方法と注意点を解説

不動産売買契約書で確認すべきポイントとは

不動産売買契約書で確認すべきポイントとは

一般的に売買契約書は不動産会社が作成するため、売主が記載項目を考える必要はありません。
しかし特約事項を設けることも可能なので、しっかりと契約内容を確認し、気になることは担当者に相談することが大切です。
そのためには、まず売買契約書に記載されている項目とその内容を理解しておく必要があります。
最後に、不動産売買契約書でとくに確認しておきたいポイントを解説します。

手付金について

不動産取引時には、手付金として買主から売買代金の一部(売買代金の20%以内)を受け取るのが一般的です。
手付金には複数の種類がありますが、不動産取引で取り扱われるのは「解約手付」と呼ばれるものです。
解約手付とは、いったん締結した契約を解除するために支払う手付金のことを指します。
買主は支払い済みの手付金を放棄、売主は受け取った手付金を2倍返しすることで売買契約を解除できます。
契約の解除はスケジュールにも大きく影響するため、手付金の金額や支払い日などはしっかり確認しておきましょう。

所有権の移転と引き渡しのタイミングについて

所有権を移転させる時期と物件を引き渡すタイミングも必ず確認しておきましょう。
所有権移転登記に必要な書類や鍵の引き渡しは、買主から売却代金を受け取ると同時におこなうのが一般的です。
住み替えなどにより新居を購入する予定の方は、引き渡し日までに引っ越しを終えていなければなりません。
タイミングがずれると仮住まいを準備しなければならず、引っ越し費用の負担が2倍になってしまいます。
不要な出費を避けるためにも、新居購入の時期などを考慮したうえで、引き渡し日を設定するようにしましょう。

ローン特約について

買主が住宅ローンを利用する場合は、売買契約書に「ローン特約」を設けるのが一般的です。
ローン特約とは、住宅ローンの審査に通過できなかった場合に、契約を白紙に戻すことです。
買主を守る特約なので売主からすると不要にも感じますが、契約解除を巡るトラブル防止につながります。
ローン特約の内容は、買主と売主の話し合いで決めることが可能です。

▼この記事も読まれています
不動産売却時の媒介契約とは?種類ごとのメリットや注意点を解説!

まとめ

売買契約書には、不動取引に関する取り決めが記載されています。
専門用語が多く難しいと感じるかもしれませんが、トラブルを避けるためには内容を十分に理解することが大切です。
売買契約書と同様に重要事項説明書も入念にチェックし、気になる点があれば担当者に確認しましょう。
神戸市の不動産売却ならツナグ不動産がサポートいたします。
当社は税理士・司法書士との提携があり、相続不動産の手続きもサポートできます。
神戸市の不動産のことなら何でもお気軽にお問い合わせください。