不動産の売却時におこなわれる「物件調査」とは？種類や流れについて解説

不動産を売却する際には、どれくらいの価格で売れるかを把握するために、不動産査定を依頼するのが一般的です。
不動産査定では、「物件調査」の結果が販売価格を決めるうえでの需要なポイントになります。
そこ今回は、不動産の売却時におこなわれる「物件調査」とはどのようなものなのか、種類や流れについて解説します。
神戸市北区、須磨区で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産の売却時におこなわれる「物件調査」とは

まずは、そもそも物件調査とはなにか、その目的や種類について解説します。

不動産売却時の「物件調査」とは

物件調査とは、不動産を売買するときに、不動産会社が物件の価値を調査することを目的に、物件の状態や法令に適合しているかなどを確認する作業のことです。
不動産会社の担当者がさまざまなデータを用いたり、実際に現地に訪れたりして、物件を評価します。
物件調査は、不動産査定に影響する重要なプロセスなのです。

物件調査には6種類ある

不動産会社は、いくつもの調査をおこなって不動産を確認し、査定価格を算出します。
その際におこなわれる調査の種類は、主に以下の6つです。

• 役所調査
• 法務局調査
• 市場調査
• 取引事例調査
• 現地調査
• ライフライン調査

それぞれどのような調査がおこなわれるのか、主な内容について解説します。
役所調査
役所調査とは、市区町村役場でおこなう調査のことです。
建築基準法や都市計画法といった法令による制限の有無や、周辺の道路の種類などを確認します。
制限の内容によっては、買主が購入後にリフォームや建て替えができない場合があるため、確認が必要なのです。
法務局調査
法務局とは、不動産登記などの登記事務をおこなっている機関です。
法務局には、不動産の所在や面積、所有者などが記載された「登記簿謄本」という公的な帳簿が保管されています。
不動産を売却するためには、不動産の情報や所有者を公的に証明しなければなりません。
したがって、法務局調査では、登記簿謄本（登記事項証明書）や公図などを取得し、公的なデータを確認します。
市場調査
不動産を売却する際、売主の希望どおりの金額で売り出しても、市場相場とかけ離れていると、買主は見つかりません。
スムーズに不動産を売却するためには、適正な販売価格を設定する必要があります。
そのためには、不動産の状態だけでなく、そのエリアで売り出されている不動産の相場を確認する必要があるのです。
取引事例調査
市場調査は、売り出し中の物件の価格を確認する作業を指しますが、取引事例調査とは、過去に取引された類似物件の売買実績の調査です。
実際に成約に繋がった価格を参考にすることで、より精度の高い査定価格を算出できるのです。
現地調査
不動産の売買価格は、物件の大きさや間取り、立地条件だけでなく、個別の状況が大きく影響します。
データだけを調査しても、実際の劣化状況や周辺環境などはわかりません。
したがって、不動産会社の担当者が実際に現地に出向き、物件の状態や道路状況、日当たり、においといった、実際に現地にいかなければ確認できないようなことをチェックします。
ライフライン調査
ライフラインの整備状況は、不動産の売却に影響する重要なポイントです。
上下水道の整備や、ガス・電気の供給について調査し、生活していくうえで不都合はないか、設備を整える必要があるのなら費用はどれくらいかかるのかなどを確認します。
このように、物件調査とは、さまざまな要素を確認して査定価格の参考にする作業のことです。
この物件調査をしっかりおこなうことで、適正価格を算出するためだけでなく、売却後のトラブル防止に繋がります。

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売却時の「物件調査」の内容は不動産の種類によって異なる

不動産の物件調査は、不動産の種類によってその調査内容が異なります。
そこで次に、不動産の種類ごとに重視される調査内容について解説します。

マンション

マンションで調査されるポイントとして、以下のようなことが挙げられます。

• エレベーターやセキュリティ設備の有無
• ゴミ出しなどのルール
• エントランスや廊下など共有スペースの状態
• ペットの飼育や楽器の演奏などの可否
• 長期修繕計画

上記のように、マンションの場合は、同じ建物のなかで共有するスペースの状態や、生活するうえでのルールなどをしっかり確認します。
また、マンションでは修繕積立金を徴収されるのが一般的であるため、どれくらいの費用を積み立てるのかについても、買主にとっては知っておきたい情報です。
マンションは定期的に修繕工事をおこなうため、その計画なども調査します。

一戸建て

一戸建ての場合は、以下のようなポイントを調査します。

• 日当たりや眺望・街灯の有無
• 雨漏りや建て付け
• 付帯設備の状態
• 接道状況
• 自治会の有無・費用

マンションのように共有スペースはありませんが、建物の状態や住み心地をとくに重視して調査します。
また、再建築が可能かどうかを確認する必要があるため、接道状況についても大切な調査ポイントになります。

土地

土地の場合は、以下のようなことに注目して調査します。

• 地中埋設物の有無
• 土壌汚染の有無
• 土地の用途
• 面積

地中埋設物が存在すると、建物を建てるときに支障が生じる場合があります。
そのため、あとで地中埋設物が発見されると、瑕疵として大きなトラブルになりかねません。
また、土壌汚染は健康被害を生じさせる恐れがあるため、事前に調査して確認する必要があります。

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不動産の売却時におこなわれる「物件調査」の流れ

不動産を売却するときの物件調査は、安全な取引とスムーズな売却のための大切なプロセスであることを前章で解説しました。
では、実際にどのように物件調査がおこなわれるのか、その流れについて解説します。

聞き取り調査をおこなう

不動産会社は、どのような不動産なのか、権利状況はどうなっているのかなどを把握しなければなりません。
そこでまず不動産会社がおこなうのは、売主からの聞き取りです。
たとえば、以下のようなことについて聞き取り調査をおこないます。

• 不動産の種類や使用状況などの基本情報
• 住宅ローンの借り入れ状況
• 付帯設備や物件の状況

上記にくわえ、税金を滞納していないか、法定相続人はいるのかなど、売主の状況についても確認します。

必要な調査をおこなう

聞き取り調査によって物件の概要や売主の状況が確認できたら、その物件の売却に必要な調査をおこないます。
前章で解説したように、さまざまな角度から調査をおこない、適正な査定価格を算出します。
物件調査の目的は、査定価格を算出するだけでなく、買主にとって必要な情報を集めることです。
したがって、聞き取り調査の段階で、できるだけ多くの情報を不動産会社に伝えることが、スムーズで安全な取引に繋がるのです。

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まとめ

不動産を売却するときには、不動産会社がさまざまな物件調査をおこない、適正な査定価格を算出します。
不動産の種類によって重視されるポイントが異なり、物件に合わせて必要な調査をおこないます。
スムーズに調査を進めるには、物件の情報をより多く集めることが大切であるため、聞き取り調査の際には売主のわかる範囲で状況を伝えるようにしましょう。
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