不動産売却時に取得する登記簿謄本とは？必要なタイミングや見方を解説

不動産の売却を考える際に「登記簿謄本」を目にしたことはありますか？
実は、登記簿謄本は売却の際にとても重要な書類なんです。
今回は、登記簿謄本とは何か、必要なタイミングや見方について解説します。
神戸市北区、須磨区で不動産売却を検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却時に取得する登記簿謄本とは？

不動産における登記簿謄本とは、法務局で保管されている「不動産の情報が記録された書類」のことです。
不動産の登記簿謄本には、以下のような大切な情報が書かれています。

• ●所有者は誰か
• ●その不動産がどこにあるのか
• ●権利関係
• ●取得日

つまり、売却しようとしている土地や建物が、本当に売主のものなのか、どんな特徴があるのかを証明する重要な書類なのです。

不動産売却時になぜ必要なの？

買主は、購入しようとしている不動産について、できるだけ多くの情報を知りたいと思うはずです。
登記簿謄本があれば、その不動産の基本的な情報をしっかりと確認できるので、安心して取引を進められます。
このように、登記簿謄本は不動産売却の際に証明書としての役割を果たす重要な書類です。
売却をスムーズに進めるための第一歩として、ぜひ理解しておきましょう。

謄本とは？登記簿謄本と登記事項証明書の違い

「謄本（とうほん）」とは、簡単にいえば「コピー」のことです。
ただし、ただのコピーではなく、原本の内容を正確に写し取った公的な書類のことを指します。
当初は、不動産に関する情報は紙の「登記簿」に記録されていました。
この登記簿は法務省が管理していて、各地域の法務局に保管されていました。
不動産取引の際には、この登記簿をそっくりそのままコピーした「登記簿謄本」が必要だったのです。
近年では、技術の進歩により、登記簿の内容がデータとしてコンピューターに保存されるようになりました。
そして、現在は登記簿謄本のことを「登記事項証明書」と呼ぶようになっています。

不動産登記とは？

そもそも不動産登記とは、土地や建物の所有権やその他の権利関係を記録し、公開するための制度です。
不動産登記には、所有者の情報だけでなく、住宅ローンを利用している場合はその担保としての権利者の情報も含まれます。
ただし、登記されている所有者が実際にその不動産を使用しているとは限りません。
たとえば、空き家の場合、外観から所有者を特定するのは難しいです。
そのため、不動産の見た目だけでは分からない多くの情報をデータベース化し、それを「登記簿謄本」として法務局の管理のもと、記録します。
登記情報は公開されているため、手数料を支払えば窓口や専用のシステムで自由に閲覧することができます。
不動産登記の制度により、土地や建物に関する透明性が保たれ、さまざまな権利関係が明確になるのです。

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不動産売却時に登記簿謄本が必要となるタイミングとは？

不動産の取引をする際「登記簿謄本」（正式名称は登記事項証明書）が必要になることがあります。
とくに、土地や建物を売却するときには欠かせない書類なのです。
しかし、いつ、どうやって取得すれば良いのか気になりますよね。
この章では、そのような疑問にお答えします。

登記簿謄本が必要になるタイミングとは？

登記簿謄本は、土地や建物を取引するときに必要になります。
売買契約書の内容が合っているかを確認するためです。
具体的には、売主の名前が登記簿謄本上の所有者と一致しているかや物件の住所や面積が正しいかを確認します。
また、権利関係のチェックも重要です。
他の方が不動産を使用する権利（地上権や借地権）を持っていないか、この不動産が借金の担保になっていないかを確認します。
不動産売却時に登記簿謄本を確認することは、取引のトラブル防止になります。
買主にとっても、偽物の所有者から買ってしまうリスクを減らせ、思わぬ問題が隠れていないか確認できるため安心です。
そのほか、不動産を相続する際にも、不動産の価値を調べるために登記簿謄本が必要となります。
相続後に売却する場合は、事前に故人から相続人への名義変更も必要です。

登記簿謄本の取得方法とは？

登記簿謄本の取得方法は、以下の3つです。
法務局に行く
最寄りの法務局の窓口で申請できます。
取得する際は、手数料が1通600円かかります。
オンラインで取得
法務局のウェブサイトから申請可能です。
窓口で申請するよりも、手数料が安くなるためお得です。
オンラインで請求をして郵送で受け取る場合は1通500円、オンラインで請求して窓口で受け取る場合は1通480円の手数料がかかります。
ただし、手数料は変わる可能性もあるため、詳しくは法務省のホームページでご確認ください。
不動産会社に依頼
不動産売却の際は、仲介の不動産会社が代わりに取得することが一般的です。
登記簿謄本は、最新の情報を確認するため、取引の直前に取得するのがおすすめです。

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不動産売却時に取得する登記簿謄本の見方とは？

不動産を売却する際、避けて通れないのが登記簿謄本（正式名称は登記事項証明書）の確認です。
しかし、初めて見る方には難しく感じるかもしれません。
不動産の登記簿謄本は、以下の4つの部分に分かれています。

①表題部の見方

表題部とは、土地や建物の基本的な情報が記載された項目のことです。
土地の場合は、所在地や地番、地目（田んぼ、畑、宅地など）、地積（土地の広さ）が記載されています。
建物の場合は、家屋番号や構造（木造、鉄筋コンクリートなど）床面積（建物の広さ）、登記の日付などが記載されています。
不動産売却の際は、地積や床面積が売買契約書の内容と一致しているかを確認するのが一般的です。

②権利部（甲区）の見方

権利部（甲区）では、不動産の現在の所有者や過去の所有権の履歴が確認できます。
誰がいつからその不動産を持っていたのか、売買や相続の履歴が記載されています。
所有者が古い情報から新しい情報へと時系列で記載されているため、過去の所有者は誰だったのか、いつ所有者が変わったのかを確認できるのです。
買主は、権利部（甲区）を見ると、現在の所有者だけでなく、よく売買されている物件かどうかも確認できます。
順位番号が付されているため、登記された順番もわかります。
不動産売却の際は、仮登記（本登記の前の仮の登記）はあるか、差し押さえ（借金の返済ができず、強制的に権利が制限された状態）はないかの確認が重要です。
なぜなら、第三者の仮登記や差し押さえの登記がある場合、買主に所有権が移転できない可能性があるからです。

③権利部（乙区）の見方

権利部（乙区）には、不動産の所有権以外の権利関係が記載されています。
たとえば、住宅ローンを利用して購入した不動産の場合、金融機関がその不動産に抵当権を設定するのが一般的です。
抵当権は、設定日や債権額（ローンの金額）、権利者（銀行名など）が権利部（乙区）に記載されます。
また、土地を貸している場合は地上権や借地権が設定されていることもあります。
不動産売却の際は、ローンを一括返済し、抵当権を抹消してから物件を引き渡すのが一般的です。

④共同担保目録の見方

共同担保目録とは「1つの借金に対して複数の不動産を担保にしている」ことを示す部分です。
たとえば、一戸建てのマイホームを購入するときに、土地と建物に抵当権を設定するケースがあります。
その場合、土地の登記簿か建物の登記簿のどちらかを見れば、共同担保目録によって両方が担保になっていることが分かります。

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まとめ

不動産を売却するときは、売主であることを証明するために登記簿謄本を取得します。
登記簿謄本の取得方法は、法務局の窓口で取得する方法とオンライン申請で取得する方法があり、仲介の不動産会社に依頼することも可能です。
登記簿謄本の見方は、表題部と権利部（甲区）と（乙区）、共同担保目録の4つに分かれます。
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