非居住者でも不動産売却は可能！売却の流れとかかる税金について解説

自宅などの不動産を売却したい場合、海外に長く住んでいる方でも売却を進めることは可能なのか、疑問に思っている方もおられるでしょう。
通常は、不動産売却には住民票が必要になりますが、代理人を立てることで非居住者の方でも不動産売却をすることは可能です。
そこで、非居住者でも不動産売却することは可能なのか、不動産売却の流れやかかる費用と税金について解説します。
神戸市北区、須磨区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい非居住者とは？売却は可能？

近年は、移住や転勤などで自宅を離れ、海外で生活している方も増えてきています。
そのため、自宅の売却を検討する方も少なくありません。
自宅を売却する際は、原則として所有者の住民票が必要です。
では、自宅に住んでいない非居住者の場合、不動産を売却することはできないのでしょうか。
ここでは、非居住者でも不動産売却することが可能なのかを解説します。

そもそも非居住者とは？

そもそも非居住者とは、どのような方を指すのでしょうか。
非居住者の定義とは、日本国内に住所がなく海外在住期間が1年以上の方です。
つまり、海外に移住して1年以上経つ場合や、海外に1年以上留学している場合も該当します。
そして、非居住者は日本に居所がないため、住民票もありません。
居所とは、生活の本拠とまでは言えないけれど、現に住んでいる場所のことです。

非居住者は不動産を売却することができる？

非居住者は、日本に住所がないため住民票はありません。
では、売却することはできないのでしょうか。
前述したように、不動産売却時には必ず住民票が必要になります。
つまり、住民票がない場合は、原則として不動産売却することはできません。
しかし、住民票をもたない非居住者であっても、通常とは異なる書類の準備や手続きをすることで不動産売却することが可能になります。
ただし、その手続きは複雑かつ専門知識も必要になることから、司法書士に依頼しながら進めていくのが一般的といえるでしょう。

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非居住者が不動産売却する際の流れ

非居住者の方が不動産売却をするためには、通常にはない書類が必要であるため、手続きの流れも含めて理解しておくことが大切です。
ここでは、非居住者の不動産売却の流れを解説します。
非居住者がおこなう不動産売却は以下のような流れでおこなわれます。

• ●不動産会社と代理人となる司法書士を探す
• ●必要書類の準備
• ●売却活動を開始
• ●買主と売買契約を締結
• ●決済・引き渡し

それぞれの流れに沿って順に見ていきましょう。

流れ①不動産会社と代理人となる司法書士を探す

不動産売却をおこなう際は、まずは仲介を依頼する不動産会社を選びます。
ただし、不動産会社によっては非居住者による不動産売却に対応していないケースもあるため、確認が必要です。
また、不動産売却の代行を担ってくれる司法書士も探す必要があります。
司法書士であれば、法的な知識を有しているため、非居住者の方でもスムーズな売却が可能でしょう。

流れ②必要書類の準備

非居住者の方は、通常必要となる書類だけでなく、特別に準備すべき書類がいくつかあります。
おもな必要書類は以下のとおりです。

• ●在留証明書
• ●サイン証明書
• ●代理権委任状

在留証明書とは、住民票の役割を果たす書類で、領事館または日本大使館に申請すれば取得することができます。
本人がパスポートなどの書類を添えて申請する必要があり、かつ発行までに数日かかる可能性もあるため早めに手続きをしましょう。
サイン証明書は、印鑑証明書の役割を果たす書類で、こちらも領事館や日本大使館で入手可能です。
なお、サイン証明書には単独形式と貼付形式の2種類があり、不動産売買の際は「貼付形式」のものを用意する必要があります。
代理権委任状は、売買契約時に本人が帰国できない場合に必要です。
なお、代理権委任状については、司法書士が代わりに作成することも可能なため、あらかじめ相談してみると良いでしょう。

流れ③売却活動を開始

必要書類の準備などが済めば、続いていよいよ売却に向けた活動が始まります。
売却活動では、インターネット上に物件情報を載せたり、広告やチラシを配布したりして購入希望者を募ります。
購入希望者が現れたら、必要に応じて内覧を実施する流れです。
なお、売却方法には個人の買主を探す仲介以外にも「買取」という方法もあります。
買取は、不動産会社に直接売却する方法であり、売却活動は不要です。
ただし、買取の場合は、仲介よりも売却価格が下がる点がデメリットといえるでしょう。
しかし、仲介よりも短期間で売却できるため、多少価格が下がっても早期売却を希望している場合はおすすめです。

流れ④買主と売買契約を締結

売却活動により買主が見つかれば、売買契約を締結します。
一般的には、売主と買主の両者が立ち会いのもと契約を交わします。
しかし、海外にいるなど立ち会うことが難しい場合は、代理人を通じて契約することも可能です。

流れ⑤決済・引き渡し

売買契約が済むと、買主が売主へ支払い代金を振り込み、物件を引き渡して売却が完了となります。
また、基本的には立ち会いが必要ですが、帰国が難しい場合は不動産会社に相談して代理人を立てることも可能です。

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非居住者が不動産売却する際にかかる税金と費用

最後に、非居住者が不動産売却する際にかかる税金や費用について解説します。

不動産売却でかかる税金と費用

不動産売却により利益が発生すれば、所得税や住民税が課税されます。
しかし、非居住者の場合は、住民税の支払い義務はないため、所得税のみを支払うことになります。
また、税金以外にかかる主な費用として挙げられるのが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。
仲介手数料は売却価格に応じて上限金額が定められており、買主との売買が成立した際に発生する手数料です。
そのほかにも、必要に応じて印紙代や登記費用、司法書士へ依頼した際の報酬もかかります。

3,000万円の特別控除は適用される？

不動産売却では、自宅を売却する際などに、一定の要件を満たせば「3,000万円の特別控除」が適用されます。
非居住者の場合も、条件を満たせば譲渡所得（売却益）から最大で3,000万円まで控除を受けることが可能です。
この制度を利用することで大幅に税金が抑えられるため、事前に要件を確認しておくと良いでしょう。

売却後は確定申告が必要になる

非居住者の方が不動産売却して利益が生じた場合は、翌年に確定申告が必要になります。
ただし、原則として、売買代金を支払う買受人が源泉徴収をすることになっています。
非居住者の方は、源泉徴収を受けたうえで、確認申告により納税しなければなりません。

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まとめ

不動産売却では、通常は住民票が必要になりますが、日本国内に住所がないもしくは海外に1年以上住んでいるような非居住者の方でも売却を進めることができます。
ただしその際は、法的な知識を有する司法書士に相談しながら進めるのが望ましいといえるでしょう。
また通常と異なり、在留証明書やサイン証明書などの書類を、日本大使館や領事館で取得する必要がある点にも注意が必要です。
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