空き家を売りたい！「現状のまま」と「更地にする」売却方法について解説

空き家を売りたいとお考えの方には、そのままの状態で売りに出したほうが良いのか、解体して更地にしたほうが良いのか迷っている方もおられるのではないでしょうか。
空き家は劣化が進みやすいため、活用予定がない場合は、どちらの方法にせよ早めに売却を進めたほうが良いかもしれません。
そこで、空き家を売りたい場合に、現状の状態で売却する方法、更地にして売却する方法、また売却時にかかる費用や税金について解説します。
神戸市北区、須磨区で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を売りたい！現状のまま売却する方法とメリットについて

空き家を売りたい場合に、まず考えられるのが現状のまま売却する方法です。
ここでは、現状のまま売却する方法とメリットを解説します。

空き家を現状のまま売却する方法

空き家を現状のまま売却する方法には「中古住宅」と「古家付き土地」として売却する2つの方法があります。
中古住宅として売り出す方法とは、建物が比較的新しくまだ建物自体に価値がある場合に、建物と土地をセットで売る方法です。
一方で、建物が古く価値がほとんどないような家の場合は、土地をメインにして売却する「古家付き土地」として売り出すことになります。
とはいえ、「中古住宅」と「古家付きの土地」のどちらで売り出すか明確な基準が定められているわけではないため、基本的に売主の判断で決めることになります。
しかし、木造住宅の法定耐用年数は22年と定められており、それ以上は建物の価値はゼロとみなされるのが一般的です。
そのため、築22年以上であれば古家として扱われることが多くなります。
建物の状態だけでなく、立地条件、市場の動向など総合的に判断してどちらで売り出すか決めると良いでしょう。

現状のまま売却するメリット

現状のまま売却するメリットは、以下のようなことが挙げられます。

• ●解体費用がかからない
• ●すぐに売却活動が始められる
• ●固定資産税の優遇措置が受けられる

現状まま売却する最大のメリットは、建物を解体する費用がかからないという点です。
解体となれば、数十万円から数百万円の高額な費用がかかってしまいます。
現状のまま売却すれば、これらの費用が不要なため費用負担を軽減することができます。
また、現状のままであれば、すぐにでも売却活動を始めることが可能です。
解体となれば、解体工事会社決めから工事期間と、空き家を売り出すまでに時間を要してしまいます。
早期売却を目指している方や、売却期限が決まっている方にとっては、現状のままのほうが向いているといえるでしょう。
さらに、現状のままであれば、建物が建っていることで固定資産税の優遇措置を受けられ、税金を安く抑えることができます。
一方で、解体し土地のみとなれば優遇措置の適用外となり、固定資産税が高くなるでしょう。

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空き家を売りたい！更地にして売却する方法とメリットについて

空き家を売却する際は、更地にして土地のみを売却する方法もあります。
ここでは、更地にして売却する方法やメリットについて解説します。

空き家を更地にして売却する方法

空き家を更地にして売却するためには、建物を解体し、何もない状態にする必要があります。
築年数が古く倒壊などが懸念される場合は、更地にしたほうがスムーズに売却できる可能性が高いでしょう。
解体費用はかかるものの、更地のほうがターゲット層が多く買主が見つかりやすいといった点が特徴です。

更地にして売却するメリット

更地にして売却するメリットは、以下のようなことが挙げられます。

• ●更地のため印象が良い
• ●買主はすぐに活用できる
• ●土地の状態が確認しやすい
• ●近隣トラブルを回避できる

古い建物が建っていると、あまり良い印象を受けませんが、更地にしてあれば見た目もすっきりするため印象が良くなるといったメリットがあります。
また、土地の形状や状態が確認しやすいため、土壌調査や地盤調査などもスムーズにおこなうことができます。
さらに、中古住宅と違って解体する必要などがないため、すぐに活用できる点もメリットです。
とくに新築を考えている買主にとっては、スムーズに新居の建設に取り掛かることができるため、メリットとして大きいといえるでしょう。
そのほかにも、更地であれば近隣トラブルも回避できるメリットがあります。
古い空き家であれば、倒壊のリスクや犯罪、放火などさまざまなリスクが懸念され、近隣に被害や迷惑をかけてしまう可能性も否定できません。
しかし、更地にしてあれば、このような心配も不要です。

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空き家を売りたい場合にかかる費用と税金

実は、空き家を売る際は、さまざまな費用や税金がかかります。
予想外の出費に慌てないためにも、事前にかかる費用と税金を確認しておきましょう。
ここでは、空き家の売却時にかかる費用と税金を解説します。

費用と税金①仲介手数料

仲介手数料とは、買主の売買が成立した際に不動産会社へ支払う費用です。
仲介を依頼して空き家を売りたい場合は、この仲介手数料がかかる点に注意しましょう。
仲介手数料は、売却価格によって上限額が定められています。
ただし、2024年7月からは800万円以下の低廉な空き家の場合は、一律30万円＋消費税が上限となっています。

費用と税金②相続登記費用

相続した空き家を売りたい場合は、売却する前に必ず相続登記が必要になります。
相続登記とは、不動産の名義人を亡くなった方から相続人へ変更するもので、法務局にて登記申請しなければなりません。
なお、不動産を売却できるのは、名義人のみとなっています。
その相続登記をおこなう際は、必要書類の取得に5,000円から2万円程度、また登録免許税もかかります。
さらに、司法書士へ依頼する場合は、依頼料も発生し、相場はおよそ5～8万円です。

費用と税金③解体費用

空き家を更地にして売却する場合は、解体費用もかかることに注意しましょう。
解体費用は、建物の構造により以下のように相場が異なります。

• ●木造住宅の場合：3～4.5万円/坪程度
• ●鉄骨造の場合：3～5万円/坪程度
• ●鉄筋コンクリートの場合：3.5～8万円/坪程度

一般的な木造住宅であれば、およそ100万円程度かかることが多いでしょう。
また、塀やフェンス、庭木などがあれば別途撤去費用がかかります。

費用と税金④譲渡所得税

空き家を売却した際に、売却益が生じた場合は譲渡所得税（所得税・住民税）がかかることがあります。
売却益とは、売却価格そのものではなく、売却価格から購入時と売却時にかかった諸費用を差し引いた金額です。
売却益が生じていた場合は、不動産の所有期間によって定められている税率を乗じて、譲渡所得税を算出します。
なお、不動産の所有期間が5年超えの場合は20.315％で、5年以下の場合は39.63％となります。

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まとめ

空き家を売りたい場合は、現状のまま売却する方法と解体して更地にする2つの方法が考えられます。
現状のままであれば解体費用がかからないメリットが得られる一方で、更地であればスムーズに売却できる可能性が高いといった特徴があります。
また、空き家を売却する際は、さまざまな費用や税金がかかることも理解しておきましょう。
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