売却時に参考になる土地の評価額とは？5つの評価額の特徴や調べ方を解説

土地を売却する際は、ご自身の土地が客観的にどれだけの価値があるのか事前に知りたいところでしょう。
本記事では、土地の評価額とはなにか、5つの土地の評価額の特徴や調べ方について解説します。
神戸市北区、須磨区で土地の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

土地の評価額とは？

土地を売却する際には、その価格をどのように評価するかが鍵となります。
「土地の評価額」とは、土地を売却する際や税金を計算するための基準となる価格を指します。

土地の評価額とは何か

土地の評価額は、不動産取引や税金の算出を公正かつ適正におこなうために設定される価格です。
評価額は、国や地方自治体をはじめとする各公的機関によって発表されており、土地の価値を示す指標となります。
具体的には以下の5つの評価額があります。

• ●固定資産税評価額
• ●公示地価
• ●基準地価
• ●相続税路線価
• ●実勢価格

これらの評価額は、使用目的や計算方法によって異なるため、売却する土地の特性や状況に応じて適切な評価額を選択することが肝心です。

使用目的が異なる

土地の評価にはさまざまな側面があり、使用目的によって選択する評価額も異なります。
「一物五価」と表されるように、同一の土地でも見る角度や計算目的によって異なる金額が設定されます。
たとえば、相続税の計算には「相続税路線価」を使用し、固定資産税を知りたい時は「固定資産税評価額」を適用するのが一般的です。
また、評価額は経済状況の変化や定期的な見直しによって更新されることも多いため、最新の情報を参照することが重要です。
評価額を調べる際には、まずその目的を明確にし、目的に応じた適切な評価額を選択することが求められます。

売買価格と評価額は異なる

土地の評価額と実際の売買価格は、異なる場合がよくあります。
この違いは、売買価格が経済動向や社会的動向によって大きく変動するためです。
売買価格は市場の需給バランスや投資環境に反応し、価格が上下することがあります。
そして、固定資産税評価額や相続税路線価は、一般的に公示価格の約7割から8割程度で設定されることが多いです。
つまり、土地の評価額は、定期的な調査や計算基準に基づいて定められ、必ずしも現在の市場価格を反映しているわけではありません。

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土地における5つの評価額の特徴とは？

土地の評価額は5種類あり、それぞれの評価基準や目的が存在します。
各評価額の特徴は、以下のとおりです。

①固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税の算出の基準となる価格です。
3年ごとに見直されるため、時代の経済状況に応じた適正な価値が反映されます。
固定資産税だけでなく、不動産取得税、登録免許税、都市計画税の計算にも用いられるのが特徴です。
固定資産税の計算においては、評価額に標準税率である1.4%を乗じて税額が算出されますが、税率は自治体によって異なることがあります。

②公示地価

公示地価とは、国土交通省が地価公示法に基づき毎年公表する土地価格の指標です。
標準地における毎年1月1日時点の1㎡あたりの地価を基準にしており、毎年3月下旬に公表されます。
公示地価の算出には、不動産鑑定士2名以上が現地調査をおこない、その結果に基づいて価格が設定されるため、高い信頼性があります。

③基準地価

基準地価は、各都道府県が中心となって公表する土地価格の指標です。
毎年7月1日時点の評価に基づいており、その結果は毎年9月に公表されます。
公示地価と同様に、基準地価も土地価格を評価する重要な目的を持っていますが、両者の間には対象地域における違いが存在します。
公示地価は、主に都市部及びその周辺地域の土地価格が対象です。
これに対し、基準地価はより広範囲をカバーし、公示地価の対象外となる住宅地や工業地なども評価の範囲に含まれることがあります。

④相続税路線価

相続税路線価は、相続税や贈与税の計算に用いられる土地価格の基準です。
国税庁が管理しており、毎年1月1日を評価基準日と定め、その年の7月初旬に公表されます。
相続税路線価は、特定の道路に面した土地の1㎡あたりの価格を示しています。
土地が実際の市場で取引される価格とは異なる場合があり、税務上の計算において公平性を保つために用いられるのが特徴です。

⑤実勢価格

実勢価格は、市場で実際に取引される土地の価格を指します。
公的機関によるものではなく、実際に成立した売買取引に基づいて算出されるため、公的な評価額とは金額が異なる場合が多いです。
実勢価格は、市場の現状をより直接的に反映しています。
実勢価格の算出は、過去の取引価格を調査することにより、土地の現在の市場価値を推定するのに有効です。
取引が行われていない地域においては、近隣地域での取引価格を参照することで実勢価格を推定することが可能です。

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それぞれの土地評価額の調べ方とは？

5種類の土地評価額の調べ方は、以下のとおりです。

①固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、毎年4月から6月の間に送付される固定資産税の納税通知書で確認することができます。
納税通知書には、評価額や納税額などの重要情報が記載されています。
納税通知書が手元にない場合は、固定資産課税台帳の閲覧で調べることも可能です。
固定資産課税台帳には、土地や建物など固定資産の評価に関連する事項が詳細に記載されています。
各自治体の役所で閲覧が可能であり、より詳細な情報が必要な場合に役立ちます。
固定資産評価証明書を取得して確認することも可能です。
固定資産評価証明書は、土地や建物の固定資産の評価額を証明するための公文書です。
土地の売却の際など、正式な文書が求められる場面で必要となることがあります。
固定資産の所有者が自治体に申請することで取得できます。

②公示地価・基準地価の調べ方

公示地価および基準地価の調査は、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」を通じておこなうことが可能です。
このプラットフォームは、土地価格に関する詳細な情報を提供し、一般公開されています。
不動産情報ライブラリでは、国土交通省が公表する土地価格を年間を通じて確認することができます。
利用者は、必要に応じて地価情報を検索し、具体的な土地の価格データや地価の推移を調査することが可能です。

③相続税路線価の調べ方

相続税路線価の確認は、国税庁の公式ホームページ上にある「路線価図・評価倍率表」を利用して調べることができます。
路線価図には、指定されたエリアごとに設定された路線価が掲載されており、特定の地点における土地価格を確認することが可能です。
路線価が設定されていないエリアの場合、評価倍率方式が用いられます。
「評価倍率表」を参照して該当地域の倍率を確認し、その倍率を固定資産税評価額に乗じることで土地の価値を算出します。

④実勢価格の調べ方

実勢価格は、市場での現在の取引価格を反映しており、土地や建物の適正価値を知るために重要です。
成約価格に基づく実勢価格は、「レインズ・マーケット・インフォメーション」などの不動産取引情報提供サイトを通じて調べることができます。
これらのサイトは、実際に成立した不動産取引の詳細を提供し、市場価値の概算を得るのに役立ちます。
さらに正確な市場価値を把握したい場合は、不動産会社に査定を依頼する方法も有効です。
不動産会社による査定は、最新の市場動向や物件の状態を詳細に考慮し、精密な価格評価をおこないます。

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まとめ

土地の評価額とは、土地を売却する際や税金を計算するための基準となる価格を指します。
評価額は固定資産税評価額や公示地価など5種類あり、それぞれ異なる特徴があります。
固定資産税評価額は納税通知書から、公示地価や基準地価は不動産情報ライブラリから調べることが可能です。
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