任意売却ができないケースとは？売却できないとどうなる？

マイホームを購入後、病気やケガなどで収入がなくなる可能性も否めません。
返済ができなければ、住宅ローンの返済が難しくなってしまうでしょう。
そのようなときに検討するのが、任意売却というものです。
今回は任意売却とはなにか、できないケースやできないと最終的にどうなるのかについて解説します。
神戸市北区、須磨区で土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

住宅ローンが返済できないときに検討する任意売却とは？

まずは、返済ができないときに検討する、任意売却とはなにか、競売とはなにが違うのかについて解説します。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの残る不動産を、金融機関の同意を得て売る方法です。
住宅ローンが残っている場合、土地や建物は売却することができません。
融資を受けて不動産を購入すると、金融機関はその土地や建物に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、お金を貸した側が土地や建物を担保にする権利です。
万が一返済ができない状態になったり不可となったりした場合、その不動産を売却して貸したお金を回収します。
抵当権を抹消するための条件は、住宅ローンを完済することです。
任意売却であれば、金融機関に相談のうえ、抵当権を抹消してもらうことができます。

競売との違いとは？

競売とは、土地や建物が差し押さえられたあと、強制的に売られてしまうことです。
支払ができない期間が続くと、期限の利益の喪失となってしまいます。
期限の利益とは、マイホームの代金を分割で支払う権利のこと、返済できない場合は一括返済が求められることになるでしょう。
競売は通常の売却とは違い、所有者の意思とは関係なく事務的に手続きが進みます。
任意売却では、残債の返済方法や引き渡し日について、所有者の意向が考慮されるのが特徴です。
その反面、競売は所有者の意思が考慮されないので、生活に大きな影響を与えてしまいます。
また、売却価格も相場より低くなり、金銭的な負担も大きくなるでしょう。

売却活動を開始できるまでの流れ

任意売却で売却活動を開始できるまでの、一般的な流れは下記のとおりです。

• ●金融機関に相談にいく
• ●土地や建物を査定に出す
• ●査定金額をもとに、同意を得るための交渉をおこなう

まずは金融機関に相談にいき、返済が難しい理由や売りたい旨を伝えます。
査定金額がどのくらいになるのかを調査したあと、交渉し、同意を得るという流れです。

▼この記事も読まれています
不動産は売却前にインスペクションを実施するべき？メリットや費用も解説！

任意売却ができないケースとは？

続いて、任意売却ができないケースについて解説します。

ケース1：金融機関からの同意が得られない

できないケースとしてまず挙げられるのが、金融機関からの同意が得られない場合です。
同意してもらえないケースとして、下記が挙げられます。

• ●契約してから日があまり経過していない
• ●売っても残債が多く残る
• ●金融機関が認めていない

金融機関と契約を締結したあと、日が浅い場合は合意を得られない可能性があります。
日が浅いとは、契約後2年～3年のことを指すのが一般的です。
また、売っても残債が多く残ってしまう場合、認めてもらえないかもしれません。
残債が売却価格を上回っている状態を、オーバーローンといいます。
売却価格と残債の差があまりにも大きいオーバーローンの場合、売却できない可能性が高いです。
そもそも金融機関が認めていないときは、任意売却ができないことになります。
相談にいくときは、契約書をあらかじめ確認しておくのがおすすめです。

ケース2：不動産になんらかのトラブルが生じている

不動産にトラブルが生じている場合も、できない可能性があります。
たとえば住むことが難しくなるような不具合（雨漏りやシロアリ被害など）があると、難しくなるでしょう。
また、建築法に違反している場合も同様です。
新築時には問題がなかったものの、増築や改築の際に違反してしまうケースがあります。
そのようなときは、金融機関からの融資を受けにくくなり、購入者が見つからない恐れがあります。
買主が見つからなければ売ることができないので、認めてもらえない可能性が高いです。

ケース3：十分な売却活動をおこなえない

できないケースとして、十分な売却活動をおこなえないことも挙げられます。
不動産における主な売却活動は、内覧やポスティングチラシ配布、物件の情報をインターネット上にアップすることなどです。
そのなかでもとくに重要なのが内覧となり、内覧によって売却できるか否かが決まるといっても過言ではありません。
任意売却においては、多くのケースで居住中に内覧をおこないます。
しかし、居住中がゆえにスケジュールが合わなかったり、片付けができず断ったりすることもあるでしょう。
内覧ができなければ、候補から外されてしまう恐れがあるので、金融機関からの同意が得られない可能性があります。

ケース4：物件に対する需要が低い

物件に対する需要が低いと、同意を得られない可能性があります。
たとえば駅から遠く不便な立地にある場合や、売り出し価格が高く予算に合わない場合などです。
また、築年数が経過し、建物の状態が悪いと、買主が見つかりにくくなります。

▼この記事も読まれています
ローン残債があっても不動産売却はできる？売却方法と注意点を解説

任意売却ができないと最終的にどうなる？

最後に、任意売却ができないと、最終的にどうなるのかについて解説します。

どうなるのか1：競売に移行する

最終的にどうなるのかというと、競売に移行することになります。
先述のとおり、競売とは、土地や建物が差し押さえられたあと強制的売られてしまうことです。
競売は通常の売却とは違い、所有者の意思とは関係なく事務的に手続きが進みます。
残債の返済方法や引っ越し日は考慮されないので、決められた日までに引っ越しが必要です。
競売になった場合はどうなるのか、下記を参考になさってください。

• ●抵当権は抹消される
• ●売却活動は不要
• ●安く売ることになる
• ●競売になったことが公になる

競売になった不動産は、売却が決まった時点で裁判所が抵当権を抹消します。
手続きも裁判所が主体となっておこなうので、売却活動をおこなう必要はありません。
また、競売になった場合、裁判所によって物件の情報が公になります。
親戚や知人、近所の方に知られてしまう可能性があることも、デメリットとなるでしょう。
さらに、競売は室内を見ることができないため、相場より安く売ることになります。
残債が残ることが多く、その返済義務を負うのは債務者です。

どうなるのか2：自己破産になる

競売になったあとはどうなるのかというと、多くのケースで自己破産に進むことになります。
先述のとおり、競売は相場より安く売ることになるので、残債が発生するのが一般的です。
その残債は任意売却とは違い、一括返済が求められることになります。
しかし、一括返済をする資金力を持っている方は少なく、支払いができないケースがほとんどです。
一括返済ができなければ、自己破産を選択することになります。

▼この記事も読まれています
不動産売却時の媒介契約とは？種類ごとのメリットや注意点を解説！

まとめ

任意売却とは、住宅ローンの残る不動産を金融機関の同意を得て売る方法で、競売とは違い所有者の意向が考慮されるのがメリットです。
金融機関からの同意が得られない場合や、不動産にトラブルが生じている場合、金融機関に認めてもらえない可能性があります。
最終的にどうなるのかというと、競売に移行したり自己破産を選択せざるを得なくなったりします。
神戸市の不動産売却ならツナグ不動産がサポートいたします。
当社は税理士・司法書士との提携があり、相続不動産の手続きもサポートできます。
神戸市の不動産のことなら何でもお気軽にお問い合わせください。