雨漏りした自宅を高く売却する方法について！告知義務や注意点も解説

売却予定の自宅で雨漏りが発生していると「相場より大幅に値下げしなければ売れないのでは？」と不安になる方も多いでしょう。
そこで今回は、雨漏りのある自宅でもスムーズかつ適正価格で売却するための方法や告知義務、注意点について解説します。
神戸市北区、須磨区で自宅の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

雨漏りした自宅を高く売却する方法とは？

雨漏りが発生している自宅を売却する際は、状況を正しく把握し、適切な対策を講じれば、思ったより高値で売却できる可能性があります。
雨漏りした自宅をなるべく高く売るための主な方法を解説します。

雨漏り箇所の把握と修理の検討

まず重要なのは、雨漏りの原因と被害範囲を正確に把握することです。
雨漏りの程度や建物の傷み具合によっては、事前に修理すると大きく印象が変わり、購入希望者の不安を取り除けます。
たとえば屋根の一部の破損や、外壁・天井内に水染みが見られる場合は、可能な範囲で早めに修繕しておくのがおすすめです。
修理コストは一時的にかかりますが、その結果、売却価格の下落幅を抑えられるケースは少なくありません。
購入希望者も「雨漏りリスクが解消されているのか」「追加で高額な修理が必要になるのか」を気にします。
事前に修理を済ませ、補修箇所や費用の明細を明らかにしておけば、買主に安心感を与え、売却活動を有利に進められるでしょう。

更地にして売却する

雨漏り被害が大きい場合や、築年数が相当経過している場合は、思い切って建物を解体し、更地にして売却する方法も検討してみましょう。
更地にすると、建物の老朽化リスクや雨漏りの問題を切り離し、土地の価値として売却できるメリットがあります。
一方で、解体費用がかかる点には注意が必要です。
木造住宅でも、立地条件や建物の構造次第で解体コストは大きく変わります。
土地としての需要が高いエリアかどうか、周辺相場や買主のニーズを十分に調査したうえで判断しましょう。

リノベーション物件としての魅力をアピール

雨漏り物件であっても、古い家の味わいや個性的な構造を活かし、リノベーション物件として再生する価値を見出す買主は少なくありません。
物件自体を大幅にリフォーム・リノベーションすると、住環境を大きく向上させ、新築にはない独特の雰囲気やデザイン性をアピールできます。
ただし、リノベーションを売主自身が実施するのか、買主に自由に改装してもらうのかで売却の進め方が変わります。
買主が自分好みに改装できるよう、最低限の修理にとどめて「リノベーション前提の物件ですよ」と提案する方法も有効です。

▼この記事も読まれています
不動産は売却前にインスペクションを実施するべき？メリットや費用も解説！

雨漏りした自宅を売却する際の告知義務とは？

雨漏りを経験している物件を売却する場合、売主には「雨漏りの事実」を買主に正直に伝える義務があります。
法律上の「告知義務」に該当し、違反するとトラブルの原因となり、結果的に売主の負担が増えてしまう可能性もあります。
雨漏りと告知義務の関係について、重要なポイントは以下のとおりです。

雨漏りは「物理的瑕疵」に該当する

不動産取引においては、建物に何らかの欠陥や問題がある状態を「瑕疵（かし）」と呼びます。
雨漏りは建物の耐久性や生活の快適性を損なうため、典型的な物理的瑕疵にあたります。
物理的瑕疵がある物件を売却する際には、売主がその事実を買主に対して告知する義務が生じるのです。
とくに雨漏りは、一見すると修繕跡がわからない場合もあります。
しかし、天井裏や壁の内部など、建物の目に見えない部分に深刻なダメージが残っている可能性があります。
そのため、たとえ表面的には問題が解決しているように見えても、雨漏りがあることを正直に伝えることが重要です。

「修理していても」告知義務は免れない

宅地建物取引業法では、雨漏り箇所を修理やリフォームで補修しても、いったん不具合が起きた部分は「瑕疵（かし）」として扱われます。
つまり「直したから告知しなくても良い」との判断は認められません。
買主は雨漏りの事実を知らずに購入した場合、後から不具合が見つかれば大きな不信感を抱き、トラブルに発展することがあります。
引き渡し後に契約不適合責任や損害賠償のトラブルを招かないよう、雨漏りが発生した事実と修理内容を、買主へ正確に開示しましょう。

告知を怠ると「損害賠償」のリスクがある

雨漏りなどの瑕疵（かし）を隠したまま売却し、その事実が後から判明すると、売主は契約不適合責任を負い、修繕費や損害賠償を求められるリスクがあります。
契約不適合責任とは、売買契約で合意した条件と実際に引き渡された物件の状態が異なる場合に、売主が修理費用や損害賠償などを負担しなければならない制度です。
たとえば、雨漏りによって追加の修繕費や生活への支障が発生した場合、買主は「雨漏りの事実を知らされていれば、契約しなかった（またはもっと安く買った）」と主張することが考えられます。
さらに、契約そのものが解除される事態に発展するケースもあり、売主にとって大きな負担となるでしょう。

▼この記事も読まれています
ローン残債があっても不動産売却はできる？売却方法と注意点を解説

雨漏りした自宅を売却するときの注意点

雨漏りした自宅を売却する際に押さえておきたい注意点は、以下のとおりです。

注意点①カビやシロアリなどの二次被害に要注意

雨漏りによる水分の侵入は、建物内部の湿度を高め、カビやシロアリなどの二次被害を引き起こす大きな要因となります。
とくにシロアリ被害は木造住宅に深刻な影響を与え、構造体の強度を低下させる可能性があるのです。
柱の内部でシロアリが繁殖すると、気付かないうちに木材が食い荒らされ、最悪の場合は建物倒壊の危険性さえ生じます。
カビについても、目に見える範囲だけでなく、壁の内部や床下に発生しているケースも多いため、見落とすと売却後のトラブルの火種となりかねません。
さらに、カビが繁殖すると、独特の嫌なにおいが部屋にこもり、室内環境の悪化でアレルギーや健康被害を招くリスクも高まります。
家を売却する際は、このような二次被害が確認された場合も、買主へ正確に告知しなければなりません。
カビやシロアリ被害は外観から判別しにくく、一見すると問題がないように見えるため、売主が気付かずに告知を怠ってしまうケースがあります。
見落としを防ぐためにも、事前に専門業者による点検をおこない、発見した不具合は漏れなく開示することが重要です。

注意点②住宅診断（ホームインスペクション）

雨漏りした自宅を売却する際、買主にとっても売主にとってもリスクを最小限に抑えるためには、住宅診断が必須といえます。
住宅診断とは、建築士などの専門家が建物の劣化状況や構造上の問題点を調べる調査を指します。
ホームインスペクションを受けると、雨漏りの原因や被害範囲を明確にし、シロアリ被害やカビの有無など、建物全体のコンディションが把握可能です。
その結果を売主側がきちんと開示すれば、買主は物件のリスクを理解したうえで契約を検討できるため、売却後のトラブルを大幅に減らすことができるのです。
ホームインスペクションは、雨漏り以外に補修が必要な箇所も詳細に判定してもらえます。
問題のない部分には「合格」の評価が付くため、物件の状態を客観的に示せる点が売主・買主双方の安心材料になります。

▼この記事も読まれています
不動産売却時の媒介契約とは？種類ごとのメリットや注意点を解説！

まとめ

雨漏りした自宅を高く売却する方法は、更地にして売却する、雨漏り部分を修理する、リノベーション物件として売却するの3つです。
ただし、雨漏りは物理的瑕疵に該当するため、たとえ修繕したとしても買主への告知義務が発生します。
ホームインスペクションを実施してカビやシロアリなどの二次被害がないかもしっかりと確認し、契約のトラブルを防ぎましょう。
神戸市の不動産売却ならツナグ不動産がサポートいたします。
当社は税理士・司法書士との提携があり、相続不動産の手続きもサポートできます。
神戸市の不動産のことなら何でもお気軽にお問い合わせください。