不動産売却時における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いも解説

不動産の売却を検討している場合、トラブルを避けるためにも契約に関する知識を身につけておくことが大切です。
なかでも押さえておきたいのが、2020年4月の民法改正によって導入された「契約不適合責任」です。
今回は、旧制度との違いや不動産売却時に押さえておくべきポイントについて解説します。
神戸市北区や須磨区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

民法改正によって瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

2020年4月1日の民法改正により、不動産取引における「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変更されました。
この見直しにより、売主が負う責任の範囲は広がり、以前よりも厳しい内容となっています。
とくに、不動産を売却する立場にある方にとっては、契約に関する理解がこれまで以上に重要です。
はじめに、改正前の瑕疵担保責任とはどのような制度だったのか、両者の基本的な違いについて整理してみましょう。

民法改正前の瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、売却した物件に買主が気付かなかった欠陥（瑕疵）があった場合に、売主が負う責任のことです。
ここでいう瑕疵とは、契約時点で買主が把握しておらず、通常の注意を払っても発見できなかった欠陥を指します。
具体的には、土壌汚染や地中の埋設物、給排水管の水漏れ、シロアリ被害、雨漏りなどが該当します。
これらの瑕疵が判明した場合、たとえ売主がその存在を知らなかったとしても、責任を問われる可能性がありました。
ただし、買主があらかじめ欠陥の存在を知っていた場合や、注意すれば見つけられたと判断される瑕疵については、売主が責任を負う必要はありませんでした。

民法改正後の契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売主が契約の内容どおりに物件を引き渡さなかった場合に問われる責任のことです。
従来の瑕疵担保責任のように「隠れた欠陥かどうか」を判断する必要はなく、契約で合意した内容に適合しているかどうかがポイントです。
契約書に明記されていない欠陥が引き渡し後に判明した場合、たとえ事前に口頭で説明していたとしても、売主が責任を問われる可能性があります。
たとえば、雨漏りの事実を買主に伝えていても、その内容が契約書に明記されていなければ、買主は契約不適合責任を理由に修補や損害賠償を請求できます。

民法改正に至った背景

民法改正で瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わった背景には、制度をわかりやすくする狙いがあります。
「瑕疵」という言葉自体が難しく、一般の人には馴染みが薄いため、理解しにくい点が問題でした。
また、従来の瑕疵担保責任では、売主の責任が「隠れた欠陥」に限定されており、買主が気づかなかったかどうかを第三者が判断するのは非常に難しいと言えます。
この曖昧さが買主にとって不利に働くため、責任の範囲を見直す必要があったのです。
改正により売主の責任は強化され、買主が中古物件を安心して購入しやすくなったといえます。

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契約不適合責任と瑕疵担保責任：双方の違い

民法改正によって、具体的にどのような点が変わったのでしょうか。
いくつかの変更点がありますが、ここではとくに重要なポイントを3つに絞って解説します。

法的性質

瑕疵担保責任において不動産売買は「法定責任」として扱われ、売主は物件を引き渡すこと自体で責任を果たしたとみなされていました。
つまり、瑕疵の有無は大きな問題とされず、物件の引き渡しが売主の義務完了と見なされていたのです。
しかし、このままでは瑕疵がある場合に買主が損害を被るため、買主を保護するために瑕疵担保責任が設けられていました。
一方、契約不適合責任では、法的責任が「債務不履行責任」（民法第562条）と定められ、売主は契約内容に合った物件を引き渡す義務を負うことになっています。

責任の対象範囲

民法改正前の瑕疵担保責任では、売主が責任を負うのは「隠れた瑕疵」に限られていました。
隠れた瑕疵とは、買主が知らず、注意を払っても気づけない欠陥のことを指します。
責任を問うには、その瑕疵が隠れていることを証明しなければならず、実際には利用しにくい制度でした。
改正後の契約不適合責任では、責任の範囲が「契約内容に適合しない部分」とシンプルに定められています。
隠れた瑕疵かどうかに関わらず、契約書に記載されていない不具合があれば、買主は売主に責任を追及できます。

買主が請求できる権利

瑕疵担保責任のもとでは、買主が売主に請求できる権利は「契約解除」か「損害賠償請求」の二つに限られていました。
しかし、民法改正後は、新たに「修補請求権」や「代金減額請求権」が加わり、買主の選択肢が広がっています。
これにより売主の責任はさらに重くなったと言えるでしょう。
また、損害賠償の責任形態も「無過失責任」から「過失責任」へと変更されました。
以前は売主に過失がなくても賠償請求が可能でしたが、現在は売主に過失がある場合に限り損害賠償を請求できます。

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契約不適合責任と瑕疵担保責任：不動産売却時の注意点

トラブルを回避するには、売主は契約不適合責任を十分に理解したうえで、不動産売却を進めることが重要です。
最後に、スムーズに取引を進めるためのポイントと注意点を確認しておきましょう。

欠陥は契約書に漏れなく記載する

契約不適合責任における売主の義務は、契約内容に合った状態の物件を引き渡すことです。
たとえ口頭で物件の不具合を買主に伝えていても、契約書に記載されていなければ、売主は責任を負う可能性があります。
反対に、不具合があっても契約書に明確に記載されていれば、売主の責任は問われません。
そのため、契約書には小さな不具合も漏らさず記載し、買主にしっかり伝えたうえで契約を締結することが重要です。
また、物件の状態を正確に把握したい場合は、売却前にインスペクションを受けるのも有効です。
インスペクションとは、建築士などの専門家が住宅の劣化や不具合の状況を調査する検査をいいます。
検査費用は5～10万円ほどかかりますが、物件の状態を正確に把握できるため、安心して売却に臨めるでしょう。

免責特約を設ける

売主と買主が合意すれば、売買契約書に契約不適合責任を免責する特約を設けることが可能です。
この特約がある場合、基本的に買主は売主に対して契約不適合責任を追及できなくなります。
ただし、特約の内容が法律の範囲を超えている場合は無効となることもあるため、特約の文言については不動産会社にご相談ください。

設備に関する責任は負わない

中古物件は経年劣化によって、電気配線や照明といった設備に不具合が生じていることが少なくありません。
これらの設備に契約不適合責任を適用すると、売主の負担が大きくなるため、通常は設備を契約不適合責任の対象外とします。
その代わりに、付帯設備表を作成して買主に設備の状態を正確に伝えることが一般的です。
付帯設備表の内容については、不動産会社とよく相談して決めると安心でしょう。

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まとめ

2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わり、より一層売主の責任が重くなりました。
契約不適合責任に問われないようにするには、物件の状態を正確に把握し、契約書にすべての不具合を漏れなく記載することが重要です。
必要に応じて契約不適合責任を免責する特約を設けたり、インスペクションを実施したりして、安心して売却を進めていきましょう。
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