建てたばかりの新築の家を離婚で売却する！住み続ける際の注意点も解説

新築で家を建てたばかりだけど、何らかの事情により離婚を検討している場合、建てた家をどうするのか悩んでいる方もおられるでしょう。
そのような場合は、売却するか片方が住み続けるかによって、その後にとるべき対応が変わってきます。
そこで、離婚して建てたばかりの家を売却する方法や、離婚後も住み続ける方法と離婚時の注意点を解説します。
神戸市北区、須磨区で新築を建てた直後に離婚をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚により建てたばかりの新築の家を売却する方法

まずは、離婚によって建てたばかりの新築の家を売却する方法から見ていきましょう。
建てたばかりの家を売却する際に注意しなければならないのが、住宅ローンの存在です。
住宅ローンを売却代金で完済できる場合（アンダーローン）と、売却代金よりも住宅ローンが上回る場合（オーバーローン）によって売却方法が異なります。
ここでは、それぞれのケースの売却方法を解説します。

アンダーローンの売却方法（売却代金≧住宅ローン）

住宅ローン残債よりも売却代金が上回る「アンダーローン」の場合は、売却代金で住宅ローンを完済できるため問題なく売却することが可能です。
売却する際は、不動産会社に査定依頼をし、仲介契約をおこなって売却活動により買主を見つけていきます。
買主が見つかれば売買契約を締結し、決済・引き渡しをおこないます。
なお、ローンを完済しても売却代金が残った場合は、夫婦で財産分与で分け合うのが一般的です。
財産分与の割合は、原則2分の1と定められています。

オーバーローンの売却方法（売却代金＜住宅ローン）

売却代金よりも住宅ローン残債が上回る「オーバーローン」の場合は、売却代金で住宅ローンを完済することができません。
そのため、通常の売却方法で進める際は、売却代金で返済しきれなかった差額を自己資金で賄う必要があります。
なぜなら、住宅ローンが完済されていない不動産には、抵当権が設定されているためです。
抵当権は、住宅ローンの滞納時に備えた担保として設定されている権利で、ローンを完済してはじめて抹消されます。
したがって、売却する際はすべてのローンを完済し、抵当権を抹消してから売却する必要があるのです。
仮に、差額分の捻出が厳しいという場合は、「任意売却」を検討しましょう。
任意売却とは、売却後もローンが残る不動産を金融機関の同意を得て売却する方法です。
任意売却する際のポイントは、必ず借入先の金融機関の同意を得なければならない点です。
そのため、オーバーローン状態で売却を検討している場合は、まずは金融機関に相談してみましょう。
なお、任意売却の同意が得られれば、通常の売却と同じように進めます。

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建てたばかりの新築の家に離婚後も住み続ける方法

子どもがいる場合など、建てたばかりの新築の家にそのまま片方が住み続けることを希望するケースもあるでしょう。
ただし、住み続ける場合は、ローンの名義人や家の名義人に注意しなければなりません。
ここでは、離婚後も住み続ける方法をケース別に解説します。

ケース①自宅とローンの名義人が住み続ける場合

まずは、自宅とローンの名義人がそのまま住み続ける場合です。
たとえば、夫の単独名義でローンを組んでおり、自宅の名義人も夫というケースです。
この場合は、返済を続けながらそのまま住み続けるため、とくに問題ないでしょう。
なお、住宅ローンの支払い分については、夫婦間で話し合って決めることになります。

ケース②自宅とローンの名義人と異なる方が住み続ける場合

次に、離婚後に自宅とローンの名義人でない方が住み続ける場合です。
たとえば、夫が自宅とローンの名義人となっていて、妻が離婚後に住み続けるケースです。
このケースの場合は、大きく2つのパターンが考えられます。

• ●妻に名義変更をして妻が住み続ける
• ●名義変更をしないまま妻が住み続ける

1つ目のパターンは、夫の名義を妻に変更し妻が住み続ける場合です。
この場合は、不動産登記簿とローンの名義人を妻に変更する必要があります。
しかし、夫が組んでいたローンを妻の名義に変更することは、借入先の金融機関が認めないケースがほとんどです。
そのため、妻は住宅ローンの借り換えなどを検討する必要があるでしょう。
ただし、借り換えは審査が厳しく、かつ年齢や収入条件などさまざまな要件を満たす必要があるため注意が必要です。
2つ目のパターンは、名義変更をしないまま夫名義で妻が住み続けるようなケースです。
このパターンは、離婚時に「今後もローンは夫が支払っていく」と取り決めても、ローンの滞納リスクが懸念されます。
仮に夫が滞納した場合は、妻は強制退去させられる可能性が出てくるためです。
なお、そもそも名義人と実際に住む方は一致していることを条件としている場合がほとんどです。
したがって、一致していないことが知られてしまうと、契約違反と見なされ一括返済を求められる可能性があるため注意しましょう。

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新築の家を建てたばかりで離婚する際の注意点

最後に、新築で家を建ててすぐに離婚する際の注意点を解説します。

注意点①離婚協議書と公正証書を作成しておく

前述したように、離婚時にローンの名義人と異なる側が住み続ける場合は、ローンの滞納などでトラブルになる可能性が高くなります。
そのため、口約束で交わすのではなく、証拠として証明できるものを用意しておきましょう。
おすすめなのは「離婚協議書」と「公正証書」です。
離婚協議書は、財産分与や教育費、慰謝料などを夫婦で取り決めた詳細を書面に記載したものです。
具体的には、離婚に合意したことや子どもの親権、養育費、慰謝料、財産分与などを記載します。
公正証書は、公証役場で作成された証明力および執行力をもつ文書です。
離婚協議書を作成したら、両者が合意したことを公証役場で証明してもらいましょう。
公正証書があれば、仮にローンの滞納があった場合などに、財産の差し押さえを実行できます。

注意点➁ローンの負担割合を考えておく

基本的には、住宅ローン残債は夫婦で折半して支払います。
ただし、慰謝料が発生する場合は、住宅ローンの支払いと相殺するケースもあります。
そのため、離婚時には慰謝料や養育費なども考慮し、住宅ローンの負担割合を決定しましょう。

注意点③離婚しても連帯保証は解除されない

住宅ローンを組む際に、夫が名義人で妻が連帯保証人となるケースもあるでしょう。
しかし、夫婦が離婚して他人になったからといって、連帯保証が解除されることはないため注意が必要です。
住宅ローンの保証契約は、保証人と銀行との契約に過ぎません。
そのため、連帯保証として設定されている場合は、名義人が支払えなくなると連帯保証人に請求がいくことに注意しなければなりません。
これらのリスクを考えると、住宅ローンに連帯保証がある場合は、離婚のタイミングで自宅を売却しローンを完済するのが望ましいでしょう。

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まとめ

離婚をして建てたばかりの家を売却する際は、アンダーローンかオーバーローンかによって売却方法が異なってきます。
一方で、片方が住み続ける際は、トラブルにならないためにも自宅とローンの名義人に考慮し、住み続けるかどうかを判断する必要があるでしょう。
離婚する際は、住宅ローンの負担割合について話し合い、離婚協議書および公正証書を作成しておくと、トラブルを回避できます。
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