無道路地とは？該当するケースや評価額の計算方法

相続や贈与で不動産を取得した場合、その財産の価値に応じた税金を支払うのが一般的です。
相続税や贈与税は、土地や建物の評価額に応じて決まります。
では、無道路地の場合、どのように評価されるのでしょうか。
今回は無道路地とはなにか、該当するケースや評価額の計算方法について解説します。
神戸市北区や須磨区で不動産相続を予定している方は、ぜひ参考になさってください。

無道路地とは？概要や評価基準

まずは、無道路地とはなにか、概要や種類について解説します。

どのような道路？

無道路地とは、建築基準法で認められている道路に接していない土地や、接道義務を満たしていない土地のことです。
建築基準法における道路とは、第4条に定められている、幅員4m以上の公道を指します。
都市計画法で指定されていたり、位置指定されていたりする道路も、そのなかの一つです。
接道義務とは、建築基準法第43条に定められているものとなります。
建物を建てるときは、接する土地が幅員4m以上の道路に、2m以上接している必要があるという法律です。
火事が起きたり重病人が出たりしたとき、消防車や救急車などの緊急車両が侵入することと思います。
道路幅が狭いと、避難経路を確保できず、緊急車両が侵入できなくなるでしょう。
建物に車が横付けできなければ、スムーズな消火活動や救助活動をおこなうことができません。
接道義務とは、万が一のときに安全性を確保するための、決まりといえます。
また、無道路地として取り扱われるのは、都市計画区域内にある土地となります。
都市計画区域外であれば、建築基準法で認められている道路に接していなかったり、接道義務を満たしていなかったりしても無道路地には該当しません。
都市計画区域とは、国や都道府県が指定した、都市計画をおこなうエリアのことです。
市街化が優先的におこなわれる市街化区域や、森や農地を守るため、市街化を抑制する市街化調整区域などがあります。

誕生した背景とは？

無道路地が誕生する背景は、土地を細かく分けて販売することや、都心部における人の過密化などが挙げられます。
また、建築基準法が施行される前から存在していた、未整地の土地が残っていることも、原因の一つです。
原則建て替えや新築物件を建築することができないため、利用価値が低いと判断されます。
そのため、無道路地は評価額が低くなってしまうのが現状といえるでしょう。

該当しない種類とは？

該当しない土地の種類としてまず挙げられるのが、通行権がある場合です。
通行権とは、その土地から道路に出るための権利を指します。
第三者が所有する土地をとおらないと、道路に出られない場合、第三者の土地に通行権を設定します。
また、評価対象の土地と道路とのあいだにある、土地の所有者が同じ場合も同様です。
そのような土地は、一見無道路地に見えるものの、該当しないことになります。

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評価基準が低くなる？無道路地に該当するケースとは？

続いて、無道路地に該当するケースについて解説します。

接道部分が2m未満の土地

該当するケースとしてまず挙げられるのが、接道部分が2m未満の土地です。
土地の前にある道路に、敷地の間口が2m以上ない場合、建築基準法上の道路としてみなされません。
そのため、建物を新築したり、既存の家を取り壊して建て替えたりすることができなくなります。
そのような土地は、利用価値が低いことから、評価額も下がりやすくなるでしょう。

一部の間口が2m未満

一部の間口が2m未満の場合も、該当するケースの一つです。
道路に接する部分が2m以上あっても、敷地までのどこかに、2m未満のところがあるケースがあります。
たとえば、間口が3mあるのにも関わらず、路地に1.5mの部分がある場合などです。
路地が狭くなっている場合は、建物工事や建て替え工事ができなくなります。

接している道路が建築基準法上の道路ではない

該当するケースとして、接している道路が、建築基準法上の道路としてみなされない場合も挙げられます。
建築基準法に該当しない道路とは、農道や河川の土手の道路、私道などのことです。
そのような土地は、原則新築工事や建て替え工事ができなくなります。
条件を満たすことによって、建築できる可能性はあるものの評価額が下がりやすいといえるでしょう。

袋地や準袋地

該当するケースとして、袋地も挙げられます。
袋地とは、周辺の土地が他人名義となっている状態を指します。
袋地の場合、その土地が公道に面していないため、ほかの所有者の土地をとおらないと外に出ることができません。
そのため、使い勝手が悪く、評価基準が下がりやすくなります。
準袋地とは、周辺が海や河川、沼などに囲まれている土地のことです。
公道に出るためには海や河川を通過する必要があり、袋地と同様、無道路地に該当します。

道路とのあいだに他人が所有している土地がある

道路とのあいだに他人が所有している土地がある場合も、注意が必要です。
そのような土地から外に出る際、ほかの方が所有する土地をとおる必要があります。
ただし、先述した通行権が設定されている場合などは、この限りではありません。

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無道路地における相続税評価額の計算方法

最後に、無道路地における、相続税評価額の計算方法について解説します。
相続税評価額を計算するときは、あらかじめ土地の地積（評価したい土地や前面にある土地など）や、道路からの奥行、路線価を事前に調べておく必要があります。
路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの価値を表す数値のことです。
国税庁のホームページから、調べたいエリアを絞って確認することができます。

計算方法

下記の条件の土地を参考に、相続税評価額を計算してみます。

• ●無道路地の地積400㎡
• ●前面にある土地の地積400㎡
• ●公道までの奥行40m（それぞれ20m）
• ●路線価10万円

まずは、無道路地の、奥行価格補正後の評価額がいくらになるのかを計算します。
路線価×0.91％×800㎡（土地の合計の地積）=7,280万円
奥行が40mの場合、奥行価格補正率は0.91％です。
続いて、前面にある土地の奥行価格補正後の評価額を計算します。
路線価×1％×400㎡（前面の土地の地積）=4,000万円
奥行が20mの場合、奥行価格補正率は1％です。
最後に、無道路地の評価額から、前面にある土地の評価額を差し引きます。
7,280万円－4,000万円＝3,280万円
このケースにおける無道路地の評価額は、3,280万円となります。
土地における価格の補正は、使い勝手が悪い部分を、評価額に反映させるために用いられるものです。

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まとめ

無道路とは、建築基準法で認められている道路に接していない道路や、接道義務を満たしていない土地のことです。
該当するケースとして、他人の土地に囲まれている場合や接道部分が2m未満の土地であること、袋地や準袋地などが挙げられます。
相続税評価額を計算するときは、無道路地の地積や路線価、奥行や奥行補正率などを事前に調べておくことがポイントです。
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