任意売却をしたくても買い手がつかない場合はどうなる？理由と対策も解説

住宅ローンの返済が厳しくなったときは、早めに任意売却をしたほうが良いでしょう。
けれど、不動産を売り出してもなかなか買い手がつかず、どうなるのか不安になることがあるかもしれません。
そこで今回は任意売却で買い手がつかないとどうなるのか、売れない理由や対策もふまえて解説します。
神戸市の北区や須磨区でマイホームの任意売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

任意売却をしたいのに買い手がつかないとどうなるのか

任意売却とは、自宅の売却後に住宅ローンが残ってしまう場合でも、債権者の許可を得て売却できる方法です。
売却金で住宅ローンを完済できない場合、通常は自宅を売ることができません。
ただし、債権者である金融機関などから任意売却の許可を得ると、そのような場合でも自宅の売却が可能です。
任意売却が認められるのは、基本的に住宅ローンの返済が困難なときです。
住宅ローンの滞納が続くと、自宅は競売にかけられて強制的に売却されてしまいます。
そのような事態になる前に任意売却をすると、生活を再建できる可能性が高まります。
したがって、住宅ローンの返済が厳しくなったときは、早めに債権者へ任意売却の相談をしたほうが良いでしょう。
けれど、任意売却で自宅を売り出しても、買い手がつかないことがあるかもしれません。
その場合はどうなるのか、確認してみましょう。

任意売却で買い手がつかないとどうなるのか①自宅を失う

任意売却は通常の売却と同様に自宅を売り出して買主を探すので、買い手がつかないと売却できません。
その場合、自宅は競売にかけられてしまいます。
競売とは、住宅ローンを借りるときに担保とした自宅を強制的に売却されることです。
つまり、任意売却で買い手がつかないと自宅を失ってしまいます。

任意売却で買い手がつかないとどうなるのか②返済が困難になる

競売で自宅を強制的に売却されても住宅ローンの残債がある場合は、すべて返さなくてはなりません。
その点は任意売却も同じですが、任意売却は相場に近い金額で売れる可能性があるので、売れた場合は競売よりも残債が少なくなると考えられます。
一方、競売は売却価格が相場の60％～80%ほどになるので、任意売却よりも残債が多くなり、返済が困難になる可能性が高いでしょう。

任意売却で買い手がつかないとどうなるのか③自己破産する

任意売却で買い手がつかないと、自宅は競売にかけられて相場よりも安く売られてしまいます。
そのうえ、残債は返済を続けなくてはなりません。
そのような事態になると、自己破産する可能性が高いと考えられます。
自己破産すると本人の返済義務はなくなりますが、連帯保証人が返済を続けることになるので、多大な迷惑がかかってしまうでしょう。

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任意売却でなかなか買い手がつかないときに考えられる理由

任意売却をしたくてもなかなか買い手がつかない場合はどうなるかを確認すると、不安になってしまうかもしれません。
任意売却の経験がないケースがほとんどであり、どうしたら良いのか途方に暮れてしまうこともあるでしょう。
けれど、任意売却の流れは通常の売却とほぼ同じで、買い手がつかない理由も変わりません。
そこで、買い手がつかないときはどのような理由が考えられるのか確認してみましょう。

買い手がつかない理由①相場よりも価格が高い

買い手がつかないときにまず考えられる理由は、価格が相場よりも高いことです。
不動産は、相場を参考にした適正価格を設定しないとなかなか売却できません。
さらに、任意売却の場合はさまざまな特約事項がつくことが一般的です。
たとえば、売却後に不具合が発覚しても売主の責任を問えない「契約不適合責任の免責」や、債権者の同意を得られないと無条件で契約が白紙撤回になることなどです。
これらの特約事項は買主にとってデメリットになるので、そのことをふまえて適正だと思われる価格を設定しないと買主はなかなか見つからないでしょう。

買い手がつかない理由②内覧時の印象が良くない

内覧時の印象が良くないことも、買い手がつかない理由の1つです。
購入検討者が物件を見学する内覧は、購入の意思決定につながることも多い重要な機会です。
「この物件に住みたい」と思ってもらえると、売却につながる可能性が高まります。
反対に内覧時の印象が良くない場合、購入を決断する方はそれほどいないでしょう。

買い手がつかない理由③物件にマイナス要素がある

物件にマイナス要素があることも、買い手がつかない理由として考えられます。
たとえば、築年数が経っている物件は設備や建材の劣化が懸念されるため、敬遠される可能性があります。
室内がきれいに整えられていても、目立つ傷や汚れがあるとなかなか買い手がつかないかもしれません。
シロアリ被害が一部でもあると、構造部まで被害が及んでいることを心配されて購入を見送られることがあるでしょう。

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任意売却でなかなか買い手がつかないときに講じるべき対策

先述のとおり、任意売却でなかなか買い手がつかないと、自宅は競売にかけられて強制的に売却されてしまう可能性があります。
したがって、そのような事態になる前に有効な対策を講じる必要があります。
売れない理由に応じた対策を講じると売却できる可能性が高まるので、確認しておきましょう。

対策①売却価格を見直す

売却価格が原因で買い手がつかないときは、価格を見直しましょう。
周辺にある類似物件の成約価格などを参考にすると、適正価格の目安がつきます。
ただし、先述のとおり、任意売却の場合は契約不適合責任を追及できないなどのデメリットが買主に生じます。
したがって、それらの点を加味したうえで適正と思われる価格を設定することが大切です。
適正価格がわからないときは、不動産取引などが専門の不動産会社にご相談ください。

対策②内覧時の印象アップを図る

内覧で良い印象を与えられると、内覧者の購入意欲が向上する可能性があります。
任意売却の場合は住んでいる自宅を売るケースが多いので、内覧の際は掃除や整理整頓を入念におこない、できるだけ広くて清潔な印象を与えられるように心がけましょう。
また、住んでいる家はどうしても生活感が出てしまうものですが、生活感が強すぎると内覧者は新生活をイメージしにくくなり、購入意欲がわかないことがあります。
したがって、内覧の前はそのような点にも気を配って準備を進めましょう。
なお、内覧は購入決断の決め手になることが多い機会なので、たくさんおこなうことも売却につながるポイントです。
内覧希望者の予定に合わせられるように、自宅を売り出したあとはできるだけ予定を空けておきましょう。

対策③適したアピール方法を考える

売却のネックになりそうな不具合などが物件にあるときでも、アピール方法を工夫すると売れる可能性があります。
たとえば、築年数が経っている家を売りたいときは、古い建物の魅力をアピールすると興味を持つ方が現れるかもしれません。
物件がリーズナブルなので、自分好みの家にリフォームする費用を多く残せるとアピールすることも有効でしょう。
傷や汚れが目立つ場合は、そこだけ修理やクリーニングを依頼すると、見た目が良くなり印象アップにつながります。
程度によってはご自身で直したりきれいにしたりできることがあるので、確認してみましょう。

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まとめ

任意売却をしたいのになかなか買い手がつかないと、どうなるのか心配になってしまうでしょう。
そのまま買い手がつかないと、自宅は最終的に競売にかけられてしまいます。
そのような事態を防ぐためには、早めに売れない理由を調べて有効な対策を講じましょう。
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