離婚による財産分与で家の査定は必要？査定方法と注意点を解説

離婚時には、家を売却するか、住み続けるか迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
どちらの場合でも、財産を平等に分け合うために、家の価値を査定して価値を把握しておく必要があります。
そこで、今回は離婚時に家の査定は必要か、査定方法や注意点について解説いたします。
神戸市北区、須磨区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

離婚時に家の査定は必要？

離婚時には、夫婦で財産分与をおこなう必要があります。
財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を分け合うことです。
財産分与の対象は、現金や家財、車などだけでなく家も含まれます。
家の財産分与をおこなうためにも、家の査定をおこない価値を正確に知る必要があります。
ここでは、家の査定が必要な2つのケースに分けて見ていきましょう。

家を売却して売却代金を分け合って財産分与する方法

財産分与する方法として、家を売却して現金化し、それを夫婦で分け合う方法があります。
家を売却する場合は、不動産会社に査定依頼をしましょう。
ただし、注意しなければならない点は、住宅ローン残債が売却代金よりも多い場合です。
住宅ローン残債が売却代金よりも多いと、差額を自己資金で賄う必要があります。
なぜなら、家を売却する際は、住宅ローンをすべて返済して不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があるためです。
なお、自己資金で賄えない場合は、任意売却という方法もあります。
任意売却とは、売却後もローンが残る状態でも借入先の金融機関の許可を得て売却できる方法です。
ただし、任意売却は、通常の売却と異なり信用情報に傷が付いてしまうため注意しましょう。

家を売却せずに家の査定額の半分を支払って財産分与する方法

子どもの生活環境を変えたくない場合や、引っ越したくないという場合は、片方が住み続けるケースもあるでしょう。
離婚後も夫婦のどちらかが住み続ける場合は、家の査定額をもとに相手に半分を支払って財産分与する必要があります。
そのため、家を売却しない場合でも家の査定が必要です。
ただし、このケースでも注意しなければならないのは、住宅ローンです。
たとえば、住み続ける側とローンを支払い続ける側が異なると、滞納問題が懸念されます。
ローンを支払う側が家を出る場合は、滞納することで家が競売にかけられる可能性があるため注意が必要です。
また、片方が連帯保証人になっている場合も、連帯保証人に請求がくることがあります。
そのため、離婚時には住む側が住宅ローンの借り換えをおこなうなどの対策が必要になるでしょう。

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離婚時に家を査定する方法

離婚時に家を査定する方法には、不動産会社に査定する方法と不動産鑑定士に依頼する2つの方法があります。
どちらも査定内容や目的が異なるため、それぞれに適した状況で判断することが大切です。
ここでは、家を査定する方法を解説します。

査定方法①不動産会社に依頼する方法

離婚後に家を売る場合におすすめの査定方法は、不動産会社による査定です。
不動産会社による査定には、「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
簡易査定は、不動産の基本情報をもとに査定をおこなう方法です。
実際に現地を訪れて査定しないため、即日から3日以内に結果を知ることができます。
そのため、ざっくりと価格が知りたいという場合におすすめです。
一方で、訪問査定は、簡易査定にくわえて実際に現地を訪れて査定する方法です。
建物の状態や周辺環境まで直接確認するため、精度の高い査定額を算出することができます。
ただし、査定結果が出るまでに、1週間程度かかるため注意が必要です。
なお、とりあえず簡易査定をおこなってから、訪問査定をおこなうということも可能です。
しかし、売却が決定しているのであれば、初めから訪問査定をおこなうことをおすすめします。
なお、不動産会社による査定は無料でおこないます。

査定方法➁不動産鑑定士に依頼する方法

家の正確な価値が知りたいという場合は、不動産鑑定士に依頼する方法もあります。
不動産鑑定士とは、不動産の価値を正確に判定する国家資格を保有した専門家です。
不動産鑑定士がおこなった評価は、法的にも信頼性が高く、裁判所でも証拠として認められます。
査定結果は、鑑定評価書という書類で受け取ることができ、財産分与の際に発生するトラブルを防ぐことができます。
そのため、離婚後もどちらかが住み続ける予定がある場合は、不動産鑑定士に依頼すると良いでしょう。
ただし、不動産鑑定士に依頼する場合は、20～30万円程度の費用がかかる点に注意が必要です。
また、査定には通常2～4週間程度かかることも理解しておきましょう。

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離婚時に家の査定を受ける際の注意点

最後に、離婚時に家の査定を受ける際の注意点を解説します。
スムーズに査定を受けるためにも、注意すべき点は把握しておきましょう。
おもな注意点は以下の3つです。

• ●査定額と成約価格は同じでない
• ●住宅ローン残債を確認しておく
• ●共有名義は双方の同意が必要

それぞれの注意点を順に見ていきましょう。

注意点①査定額と成約価格は同じでない

まず注意しなければならない点は、査定額＝成約価格ではないという点です。
不動産会社が査定する価格は、売り出し価格を決める際に参考にする価格です。
そして、その後買主との交渉により売り出し価格が下がることも少なくありません。
そのため、査定額が最終的な成約価格と一致するとは限らないため注意しましょう。

注意点➁住宅ローン残債を確認しておく

離婚に伴い家の売却を検討している場合は、住宅ローン残債についても確認しておきましょう。
なぜなら、前述したように、家を売却するためには住宅ローンを完済する必要があるためです。
そのため、家を売却する前に、住宅ローン残債と査定価格を比較し、売却代金で住宅ローンを完済できるか確認しておくことが大切です。
仮に、住宅ローン残債のほうが多い場合は、売却代金でできる限り完済できないか、高く売るためのコツなどを不動産会社からアドバイスをもらいましょう。
住宅ローン残債は、借入金融機関のホームページ上から確認する、残高証明書を確認する、返済予定表を確認するといった方法があります。
正確に把握しておくことで、より公平な分割をおこなえます。

注意点③共有名義は双方の同意が必要

家を夫婦の共有名義で購入している場合は、双方の同意がなければ売却できない点も注意しましょう。
片方が反対している場合は、同意を得られない限り売却を進めることはできません。
そのため、査定を受ける前にしっかりと話し合い、意見をまとめておきましょう。
離婚後は、頻繁に連絡を取り合うことができなくなる可能性もあるため、早めに話し合いを始めることをおすすめします。

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まとめ

離婚時は、家を売却する場合でも片方が住み続ける場合でも、平等に財産を分け合うために家の査定が必要になります。
売却を検討している場合は、不動産会社による査定がおすすめですが、住宅ローン残債を完済できるか確認しておくことが大切です。
一方で、住み続けることを希望している場合は、正確な価値を把握するために不動産鑑定士に査定を依頼すると良いでしょう。
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