共有名義の不動産を任意売却できる？同意の必要性や任意売却の手順も解説

不動産に住宅ローンが残っていると通常の売却ができないため、任意売却を検討することになります。
不動産が共有名義になっている場合でも、任意売却を進めることはできるのでしょうか。
この記事では、任意売却の概要から共有名義特有の注意点、具体的な手順などを解説します。
神戸市北区や須磨区で共有名義の不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

共有名義の不動産を手放したい！選択肢のひとつである任意売却とは

はじめに、任意売却とはなにか、概要とメリット・デメリットを解説します。

任意売却の概要

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の同意を得て抵当権のついた不動産を売却する方法です。
抵当権とは、不動産などの財産を担保として金融機関が設定する権利のことです。
この権利があることで、返済が滞った場合でも、その不動産を競売にかけて優先的に債権を回収できるようになります。
抵当権が設定されている場合、ローンを完済して抹消手続きをおこなわないと、不動産を売却することができません。
不動産の売却代金だけでローンを完済できない場合は、不足分を預貯金から捻出する必要がありますが、貯蓄が十分でないケースもあるでしょう。
「住宅ローンを完済できないけれど、どうしても不動産を手放したい」という場合に検討するのが、任意売却です。
任意売却では、競売にかけられる前に市場価格に近い金額で買主を探し、売却代金からローン残高を精算します。
競売と比べて売却価格が高くなる傾向があり、周囲に知られずに手続きを進められる点が特徴です。
なお、売却後に残った債務については、金融機関と新たに返済条件を調整していくことになります。

任意売却をおこなうメリット・デメリット

任意売却を選ぶメリットは、競売より高値で売却できる可能性が高いことです。
一般的な不動産と同じように市場で売却できるため、競売特有の低い落札価格を避けやすくなります。
また、競売よりもプライバシーを守りやすく、周囲に知られずに売却を進められる点もメリットです。
もし競売後に残債が発生した場合でも、分割返済の交渉が可能なため、生活再建の負担を軽減できるでしょう。
一方でデメリットとしては、債権者である金融機関からの許可が必要なことが挙げられます。
どんなに契約者が任意売却を希望しても、金融機関の同意が得られなければ手続きは進められません。
また、期限内に買主が見つからない場合は、競売に移行してしまうリスクもあります。

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共有無名義の不動産を任意売却したい！抵当権の設定範囲に注意

先述したように、任意売却をおこなうには債権者の同意が必要です。
しかし共有名義の不動産においては、債権者だけでなく共有者全員の同意が必要な場合もあります。
どのような場合に共有者全員の同意が必要なのか見ていきましょう。

不動産全体に抵当権がある場合は共有者全員の同意が必要

共有名義の不動産を売却するときは、共有者全員の同意が必要です。
民法でも「共有している物には、他の共有者の同意がなければ変更できない」と定められています。
たとえば、兄弟で相続した家や土地を共有している場合を考えてみましょう。
任意売却をおこなうには、金融機関だけでなく兄弟全員から同意を得る必要があります。
誰か1人でも反対する方がいる場合、勝手に任意売却を進めることはできません。

共有持分だけに抵当権がある場合は単独で任意売却ができる

共有している不動産であっても、自分が持っている「持分」は自分の所有物です。
自分の持分だけを売却する場合は、他の共有者の同意は必要ありません。
たとえば、AさんとBさんが2分の1ずつ所有している土地で、Aさんの持分だけに抵当権がついている場合を考えてみましょう。
この場合、金融機関との話し合いによって抵当権を外すことができれば、Aさんは単独で自分の持分を任意売却できます。
とはいえ、共有持分だけを買いたいという方は少なく、買い手を見つけるのは簡単ではありません。
共有持分だけではその不動産を自由に使えず、ほかの共有者との関係も複雑になるからです。
共有持分のみの売却であれば単独でも可能ですが、実際には難しいということを理解しておきましょう。

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共有不動産や共有持分を任意売却する際の手順

任意売却は通常の不動産売却よりも手続きが多く、関係者も増えるため、あらかじめ全体の流れを把握しておくとスムーズです。
ここでは、共有名義の不動産を任意売却する手順と持分だけを売却する方法、さらに任意売却以外で現金化を進める方法を解説します。

任意売却の主な流れ

任意売却の手続きは、おおむね次のように進みます。

• ●金融機関へ相談
• ●不動産業者へ相談
• ●金融機関と返済条件の交渉・合意
• ●売買契約・代金の決済
• ●ローン返済と抵当権抹消登記

返済が長期間滞ると、金融機関が競売の手続きに進んでしまい、任意売却での解決が難しくなります。
そのため、滞納中の方はもちろん、「今後返済が厳しくなりそう」と感じた段階で早めに金融機関へ相談することが大切です。
査定額がわかったら金融機関と返済額の調整を行い、合意が取れれば売買契約に進みます。
代金を受け取った当日にローン返済を行い、司法書士が抵当権の抹消登記を行うのが一連の流れです。

持分だけを売却する場合

先述したように、自分の持分だけを買ってくれる個人の買主を探すのは難しいのが現実です。
そのため持分だけを売却する場合は、共有持分の買取を専門とする不動産会社に依頼するのが一般的です。
専門会社であれば、購入後に残りの共有者と交渉を進めるノウハウを持っており、依頼者は他の共有者と関わらずに手続きを進められます。
また、不動産会社が直接買主となるため、契約までのスピードも早く、1週間程度で現金化できるケースもあります。

任意売却以外の現金化の方法

他の共有者と話し合いができる状況であれば、任意売却以外の方法も検討可能です。
任意売却以外の現金化の方法としては、以下の3つが挙げられます。
共有者全員で同じ買主に売却し、代金を分け合う
不動産全体を一括で第三者に売却し、代金を持分に応じて分け合う方法です。
全員で協力して売却活動をおこなうため、持分単独での売却よりも高い価格で取引できる点がメリットです。
また、売却後は現金化されるので共有状態を解消しやすく、親族間でトラブルが少ない方法といえます。
他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう
自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう方法もあります。
第三者を入れずに売買が成立するため、スムーズに現金化しやすいのが特徴です。
注意点としては、価格が安すぎると不公平感が残り、高すぎると相手に負担が大きくなる点が挙げられます。
トラブルを避けるためにも、不動産会社の査定を参考にして適正価格を決めると良いでしょう。
誰か1人が全ての持分を買い取って単独名義にした後で売却する
共有者の中で資金力のある方が全ての持分を買い取り、単独名義にしてから売却する方法です。
名義が一人にまとまることで、以後の売却活動は通常の単独所有の不動産と同じ流れで進められます。
この方法のメリットは、複数人での調整や手続きが不要になり、スムーズに取引ができることです。
資金を用意する側に負担はかかるものの、その分、売却後の利益を一人で得ることができます。

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まとめ

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難な場合に、債権者から合意を得て抵当権のついた不動産を売却することです。
抵当権の設定範囲によっては、共有者全員の同意がなければ任意売却を進められず、手続きが複雑になりがちです。
自分の持分だけを売却することも可能ですが、持分のみでは買い手が見つかりにくいということを理解しておきましょう。
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