空き家の定義は？物件の種類による定義と空き家を手放す方法について解説

相続や転勤などで長期間住んでいない家をどうするか悩んでいませんか。
空き家には法律上の定義があり、固定資産税や売却の手続きにも影響します。
本記事では、空き家の種類ごとの定義とスムーズに手放すための方法を解説します。
神戸市北区や須磨区で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家とは？基準となる定義

空き家と聞くと、単に人が住んでいない家をイメージする方が多いかもしれません。
実際には「空家等対策特別措置法」で明確に定義されており、一定の基準があります。

国土交通省が定める空き家の定義

国土交通省では、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき空き家を定義しています。
この法律は、増加する空き家への対策を目的として2015年に施行されました。
法律上の空き家とは、「1年以上居住や使用がなく、放置されている建物」を指します。
たとえば、定期的に電気や水道を使って管理されている物件であれば、住人がいなくても空き家とは判断されません。
逆に、築年数が浅く見た目がきれいな建物でも、1年以上人が住んでおらずライフラインも使用されていなければ空き家と判断されます。
空き家に該当する場合は、「特定空家」に指定されないよう管理に注意しましょう。
特定空家とは、そのまま放置すると倒壊などの保安上の危険性がある、衛生上有害である、著しく景観を損ねている、またはその他周辺の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある空き家を指します。
特定空家に指定されると、行政からの助言・指導・勧告・命令に従い、必要な措置を取らなければなりません。
さらに、2023年の法改正で新たに「管理不全空家」という区分が設けられました。
これは、放置すると特定空家になる恐れがある建物のことで、改善指導に従わない場合は固定資産税の軽減措置が受けられなくなります。
空き家を所有している方は、国土交通省が公開している「空き家管理チェックリスト」などを活用し、適切に管理することが大切です。

統計局が定める空き家の定義

統計局では「1つの世帯が独立して生活できる住宅で、普段人が住んでいない住宅」を空き家と定義しています。
統計局の定義は住宅調査のために設定されているものなので、生活することができない廃屋はこの定義には含まれません。
自分の物件が空き家にあたるかどうかを正確に知りたい場合は、国土交通省が定める定義を確認することをおすすめします。

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物件の種類による空き家の定義

空き家の定義は、物件の種類によっても異なります。
ここでは、種類別にどのように定義されるかを確認しておきましょう。

集合住宅

マンションやアパートなどの集合住宅は、すべての部屋が空室になった場合に空き家とみなされます。
住人が1人でも入居していれば空き家には該当しないため、倒壊の危険性があっても行政が法的な措置を取ることはできません。
ただし、建物や近隣住民に危険が及ぶ恐れがある場合は、空き家でなくても何らかの対応が必要になることがあります。

売却用の住宅

売却用の住宅は、通常の住宅と同様に、1年以上住人がいない状態で電気や水道が使われていなければ空き家とみなされる可能性があります。
住人がいない中古住宅が1年以上売れ残っている場合も、空き家とされる可能性があるため注意が必要です。
特定空家に指定されないよう、売却中の物件は定期的に点検や清掃をおこない、適切に管理しましょう。

二次的住宅

二次的住宅とは、別荘や保養地用として所有している住宅を指します。
普段は使用頻度が低いため空き家と思われがちですが、電気や水道が契約され、定期的に管理されている場合は空き家には該当しません。
自分で管理するのが難しい場合は、管理会社に委託する方法も検討すると良いでしょう。

店舗

店舗も、基本的には住宅と同じ基準で空き家かどうかが判断されます。
国土交通省の定義では建物の用途についての記載はありませんが、「使用されていない状態が続いている建物」には店舗も含まれると考えられます。
倉庫や工場も同様に扱われるため、所有している場合は状態を定期的に確認することが重要です。

その他の住宅

近年増えている空き家の多くは、この「その他の住宅」に分類されます。
たとえば、転勤や入院、高齢者施設への入居で誰も住まなくなった住宅や、相続後に使われず放置されている住宅などが該当します。
このような物件を所有している場合は、早めに活用方法や売却方法を検討することが望ましいでしょう。

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空き家と定義される物件を手放す方法

所有している物件が空き家の定義に該当する場合は、特定空家に指定されないよう、定期的な管理を続ける必要があります。
空き家は維持費がかかるうえ、放火や不法侵入など犯罪に巻き込まれるリスクもあるため注意が必要です。
今後も利用する予定がない場合は、早めに処分や活用方法を検討するのが賢明でしょう。
ここからは、空き家を手放す方法について解説します。

売却する

もっともおすすめなのは、空き家を売却することです。
空き家を売却すると、まとまった資金を得られるだけでなく、特定空家に指定される心配や固定資産税の負担から解放されます。
また、売却によって放火や不法侵入などの犯罪被害のリスクも回避できるため、空き家を所有し続けるよりも安心です。
空き家を売却する際の流れは以下のとおりです。

• ●空き家の査定を受ける
• ●不動産会社と媒介契約を結ぶ
• ●売却活動をおこなう
• ●買主と売買契約を結ぶ
• ●決済を終えたら物件を引き渡す

通常、売却完了までにかかる期間は3か月から半年程度です。
しかし物件によっては買主が見つからず長期化することもあるため、売却を検討する際は期間に余裕を持って準備することが大切です。

譲渡する

立地が悪かったり状態が悪かったりして買主を見つけるのが難しい場合は、無償譲渡という方法で手放すことも可能です。
譲渡先として考えられるのは、近隣住民や企業、自治体、国などです。
ただし譲渡先は自分で探す必要があり、手間や時間がかかるケースも少なくありません。
また相手が必ず譲渡を受け入れてくれるとは限らず、物件の状態や立地によっては断られることもあります。

建物を取り壊す

建物の取り壊しも、空き家を手放す方法の一つです。
空き家を解体すれば、特定空家に指定される心配がなくなり、管理義務や固定資産税の軽減措置の対象外になるリスクも回避できます。
また、建物の状態が著しく悪い場合や古くて買い手がつきにくい物件は、あらかじめ解体して土地として売り出すほうが売却の可能性が高まることもあります。
更地にすることで住宅や商業施設用地としての需要が増し、購入希望者の選択肢にも入りやすくなるでしょう。
一方で、解体には費用がかかる点や、住宅用地の特例を受けられなくなるため固定資産税が現状よりも上がることなど、経済的な負担も発生します。
さらに、空き家のまま売却したほうが、条件によっては早く売れる場合もあるため、取り壊しを決断する際はこうしたメリット・デメリットをしっかり考慮することが大切です。

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まとめ

「空家等対策特別措置法」では、1年以上人が住んでおらず、使われてもいない家を空き家と定義しています。
特定空家や管理不全空家に指定されると、行政指導や固定資産税の負担が生じるため、所有する場合は定期的な管理が必要です。
利用予定がない場合は売却するのがおすすめですが、状況に応じて譲渡や取り壊しなどを検討されると良いでしょう。
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