古い家でもリースバックはできる？主な条件と買取価格の相場を解説

「長年住み続けた家を手放したくない」という思いから、リースバックを検討される方は少なくありません。
古い家でもリースバックは可能ですが、建物の状態や立地などによっては買取価格が下がるケースもあります。
本記事では、古い家でもリースバックが可能な条件や、気になる買取価格の目安について解説します。
神戸市北区や須磨区でリースバックの利用をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

古い家でもリースバックはできる？

一般的に築20年以上の木造住宅は、資産価値がほぼゼロになると言われています。
そのため売却時には土地だけの価格で評価されるケースが多く、建物自体の価値はほとんど反映されません。
このような住宅でも、リースバックによって売却することはできるのでしょうか。
はじめに、古い家でもリースバックができるのか、築浅物件との違いもあわせて解説します。

古い家でもリースバックは可能

築20年以上の一戸建てでも、条件を満たせばリースバックの利用は可能です。
建物の名義人が同意しており、抵当権が設定されていなければ、契約できるケースが多いと言えます。
ただし、立地条件が悪く市場での流通性が低い物件や、事故物件などはリースバックの対象外となることもあります。
また、リースバックには明確な築年数の制限はないものの、独自に上限年数を設けている会社もあるため注意が必要です。
築年数や建物の状態に不安がある場合は、はじめにリースバック会社にその旨を伝えたうえで査定を依頼すると良いでしょう。

築浅物件との違い

築浅の住宅に比べると、古い家のリースバックでは買取価格が低くなる傾向があります。
これは、築浅であれば建物の耐用年数がまだ十分に残っており、建物自体にも資産価値があるためです。
さらに、築浅物件は修繕リスクや維持コストの不安が少なく、リースバック業者としても高めの査定を出しやすいという特徴があります。
一方で、古い家の場合は建物の価値がほとんど評価されないことが多く、買取価格は低くなる傾向があります。
ただし、土地の評価額が高いエリアにある物件であれば、建物の築年数が古くても、土地の価値によって想定より高い価格で買い取ってもらえることも少なくありません。
土地の評価次第では、築年数が古くても十分な買取額が期待できるでしょう。

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古い家でもリースバックはできる？主な条件とは

先述したように、築年数が経過している家でも条件を満たせばリースバックが可能です。
具体的にどのような条件が定められているのか、あらかじめ確認しておきましょう。

名義人の同意を得られていること

リースバックを実施するには、所有者全員の同意が必要です。
不動産を売却したうえで賃貸契約を結ぶため、名義人の一部が反対している場合は契約を進められません。
とくに共有名義になっている家では、名義人それぞれに売却意思があるかを事前に確認しておくことが重要です。
スムーズに手続きを進めるためにも、同意書の取り交わしなどを早めにおこなっておきましょう。

抵当権が残っていないこと

住宅ローンが残っている場合、金融機関による抵当権が設定されていることがあります。
抵当権が残っている状態では、原則として自由に売却することができません。
ただし、売却代金でローンを完済できる見込みがあるのであれば、金融機関との調整をサポートできる場合もあります。
まずは残債の有無を確認し、抵当権が解除できる状態にあるかを把握しておくと良いでしょう。

住宅に重大な瑕疵がないこと

基礎のひび割れやシロアリ被害、雨漏りなど、構造上の問題がある場合は取引が難しくなることもあります。
経年劣化はある程度許容されますが、安全性や耐久性に関わる瑕疵がないかを確認しておくことが大切です。
取引をスムーズに進めるためにも、必要に応じて簡易な補修や点検を実施しておくと良いでしょう。

需要が見込める物件であること

リースバックをおこなう会社は、将来的に賃貸運用や再販売を想定しているため、一定の需要が見込めるかどうかを重視します。
交通アクセスや生活環境が整っているエリアであれば、築年数が古くても対象になる可能性は高いです。
一方、需要が低い地域や空き家率の高いエリアでは対象外となるか、買い取り価格や家賃設定が下がる傾向にあります。

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リースバックの買取価格は？相場について

リースバックにおける買取価格の相場は、地域や築年数によって異なります。
まずは一般的な買取価格を確認したうえで、地域や築年数による買取価格の相場を見ていきましょう。

一般的な買取価格の相場

リースバックの一般的な買取相場は、物件の市場価格の約70〜80％程度が目安とされています。
たとえば、市場価格が1,800万円の物件であれば、「1,800万円×80％＝約1,440万円」が買取価格の目安です。
市場価格よりやや低い水準での買取になりますが、リースバックでは短期間で売却できるという大きなメリットがあります。

地域による買取価格の相場

リースバックの買取価格は、物件の立地によっても大きく変動します。
同じ築年数や広さの家であっても、地域の需要や流動性（売れやすさ）の違いによって査定額に差が出るのが一般的です。
リースバック会社は、購入した物件をそのまま賃貸として運用する場合もあれば、一定期間後に再販して利益を確保することもあります。
そのため、再販しやすいかどうかという点は、買取価格を決める上で重要な要素になります。
都市圏のように人気が高い地域では、将来的に買い手が見つかりやすいことから流動性が高く、買取価格も比較的高めです。
こうしたエリアでは、築年数が古い物件であっても、立地の良さや交通アクセス、生活利便性などが評価される場合があります。
一方で、郊外や地方エリアでは、人口減少や住宅需要の低下によって不動産の流動性が低くなることがあります。
その場合、リースバック会社としては再販時に売れ残るリスクを考慮し、買取価格を抑えめに設定することが多いです。
とくに、公共交通機関の利便性が低い地域や、周辺の住宅需要が落ち込んでいるエリアでは、その傾向がより顕著になります。

築年数による買取価格の相場

リースバックの買取価格は、築年数によっても大きく左右されます。
一般的に、築年数が浅い物件ほど建物の資産価値が高く評価されるため、買取価格も高くなる傾向があります。
一方で、築年数が古くなるほど建物の劣化が進み、査定額は低くなりやすいのが一般的です。
しかし、リースバック会社は単に不動産の「現時点での価値」だけを見ているわけではありません。
将来的な値下がりリスク（価格変動リスク）も考慮に入れて査定をおこないます。
築年数が浅い物件は、今後の価格下落幅が大きいと予想される場合もあり、その分リスクが高いと見なされることがあります。
一方、築年数が古い物件はすでに価格が落ち着いており、これ以上大幅に下がるリスクが小さいと判断されるケースも少なくありません。
そのため、築浅物件よりも安定した資産として評価され、結果的に査定上有利になることもあります。

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まとめ

古い家でも、名義人の同意や抵当権の有無、建物の安全性、需要のある立地などの条件を満たせばリースバックは可能です。
買取価格は市場価格の70〜80％が目安ですが、地域や築年数によって変動し、郊外では抑えめになる傾向があります。
また、築浅物件は資産価値が高い一方、将来の価格下落リスクがあるため、築古物件の方が安定して評価される場合もあります。
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