土地を半分に分筆して売る場合の流れとは？費用や注意点についても解説

所有している広い土地を有効に活用できていれば良いですが、そうでない場合、土地の一部を売却したいと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
たとえば土地を半分にして売却する場合、その方法やどれくらい費用がかかるのかなどを事前に知ったうえで検討したいですよね。
そこで今回は、土地を半分に分筆して売る際の流れやかかる費用、注意点について解説します。
神戸市北区、須磨区で土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

土地を半分に分筆して売る場合の流れ

まずは、土地の分筆とはどういうことなのか、半分にして売るときの流れについて解説します。

土地の分筆とは

土地を数えるときには、「筆」という単位を使います。
筆は、登記簿に記録される区画を指し、土地は「一筆」「二筆」といったように数えます。
土地の分筆とは、一筆の土地を複数の土地に分けて登記することです。
たとえば土地を半分にする場合、もともと一筆である土地を分け、二筆の土地をそれぞれ独立して登記簿に記載することになります。
ちなみに、複数に分かれている土地をまとめて一筆の土地にすることを「合筆」といいます。

土地を半分にして売る際の流れ

土地を半分にして売る場合は、以下のような流れで進めます。

• ●測量と境界確定をおこなう
• ●分筆の内容を決める
• ●登記をおこなう
• ●土地を売却する

上記の流れについて、具体的な内容を解説します。
測量と境界確定をおこなう
土地を半分に分筆するためには、どこからどこまでが一筆の土地なのかをまず確認する必要があります。
土地の境界をわかっているつもりでも、隣地の所有者との認識が違ったり、年月の経過により境界杭がずれてしまっていたりする可能性があります。
境界を確定せずに土地を売ると、将来買主が隣地の所有者とトラブルになる恐れがあるため、土地の境界を確定する測量が必要です。
このとき、隣地の所有者に立ち会ってもらい、双方の合意のもと境界を確定することが大切です。
分筆の内容を決める
境界が確定したら、どのように土地を半分にするのかを決めます。
単純に土地の中央で区切っても、使い勝手の悪い土地になることがよくあります。
そのような土地を売り出しても、なかなか買主が見つからないでしょう。
したがって、ただ半分に区切るのではなく、活用できる土地にすることを重視し、不動産会社や司法書士などのアドバイスを受けながら分筆の内容を決めましょう。
登記をおこなう
どのように分筆するのかが決まったら、その内容で登記します。
登記申請するのは、対象の土地の所在地を管轄する法務局です。
分筆の登記が完了すると、それぞれの土地に地番がつけられます。
つまり、一筆だった土地が半分に分かれ、二筆の独立した土地になるのです。
土地を売却する
土地の分筆が完了したら、通常の不動産売却と同様の流れで売り出します。
土地を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をおこなって買主を募ります。
買主が見つかったら売買契約を結び、決済完了後に土地を引渡して売却の完了です。

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土地を半分に分筆して売る場合にかかる費用

土地を売るとまとまったお金が手元に入りますが、売却するために出ていくお金もあります。
売却代金が入る前に支払わなければならないものもあるため、土地を半分にして売るときにかかる費用について、事前に把握しておかなければなりません。
そこで次に、土地を半分に分筆して売るときにどのような費用がかかるのか、その内容と金額の目安について解説します。
土地を半分にして売る場合にかかる主な費用は、以下のとおりです。

• ●測量費
• ●登録免許税
• ●売却時の諸費用

上記の費用について、順番に解説します。

測量費

前章で解説したように、隣地との境界を確定するためには、測量が必要です。
土地の分筆登記は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
土地家屋調査士は、土地の測量や隣地の所有者との境界確認、登記申請などをおこないます。
境界が確定しており、測量する必要がない場合は、登記手続きのみで約10万円が費用の相場です。
測量が必要な場合は、30万円～80万円ほどかかります。
面積が広い場合や、境界が複雑な場合は、100万円以上かかる場合もあります。

登録免許税

法務局で登記申請をする際には、登録免許税が課されます。
登録免許税の金額は、土地一筆につき1,000円です。
土地を半分にして二筆にする場合は、2,000円かかります。

売却時の諸費用

土地を売却するためには、以下のような諸費用がかかります。
印紙税
売買契約書は課税文書であるため、印紙税がかかります。
売却価格に応じた金額の収入印紙を売買契約書に貼り、消印することで納税したとみなされます。
印紙税の税額は、以下のとおりです。

• ●500万円超1,000万円以下は、1万円（5,000円）
• ●1,000万円超5,000万円以下は、2万円（1万円）
• ●5,000万円超1億円以下は、6万円（3万円）

なお、2027年（令和9年）3月31日までに契約するものについては軽減税率が適用され、括弧内の金額になります。
仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼して取引が成立した場合に、不動産会社に対して支払う成功報酬です。
売買価格が400万円を超える場合は、「（売買価格×3％＋6万円）×1.1」が上限額です。
このほか、ローンが残っている土地は、抵当権抹消登記をおこなうために、一筆につき1,000円の登録免許税が課されます。

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土地を半分に分筆して売る場合の注意点

最後に、土地を半分にして売る際に知っておくと良い注意点について解説します。

注意点1：接道義務を確認する

接道義務とは、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルールです。
これを果たさないと建物を建てられないため、買主が見つかりにくくなります。
したがって、土地を半分に分筆する場合は、接道義務を果たすかどうかに注意が必要です。

注意点2：分筆できない土地がある

どのような土地でも分筆できるわけではありません。
たとえば、農地には利用制限があります。
また、市街化調整区域内にある土地は、原則として宅地開発が認められていません。
したがって、土地を分筆して売る場合は、土地活用の制限の有無について確認する必要があります。

注意点3：固定資産税が高くなる可能性がある

建物が建っている土地には、住宅用地の軽減措置が適用され、固定資産税が軽減されます。
しかし、半分に分筆したことにより、建物が建っていない土地ができた場合、その土地に対しては軽減措置が適用されません。
つまり、分筆した結果、それまで納めていた固定資産税より高くなる場合があるのです。
分筆した土地が早く売れれば良いですが、売却期間が長引くと高くなった固定資産税の支払いが続くため、負担が大きくなる可能性があります。

注意点4：複数の土地を同時に売ることはできない

土地を半分にして売る場合、二筆を同時に売ることはできません。
したがって、一筆を売ったあとは一定期間あけてから売るようにしましょう。

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まとめ

土地を半分に分筆して売る場合は、測量して境界を確定し、分筆登記をおこなう必要があります。
そのため、測量費や登記に必要な登録免許税が発生し、売却時には印紙税・仲介手数料といった諸費用もかかります。
また、土地を半分にして売る場合は、接道義務を果たすかどうかを確認したうえで分筆することが大切です。
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