空き家の3,000万円控除とは？適用要件や手続きの流れについて解説

「空き家を手放したいけれど、税金がいくらかかるか不安」とお悩みの方はいらっしゃいませんか。
相続した空き家の売却では、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。
この記事では、3,000万円控除の概要や適用要件、具体的な手続きの流れについて解説します。
神戸市北区や須磨区で空き家の売却をご検討の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家における3,000万円の特別控除の概要とは？

空き家の3,000万円の特別控除とは、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる制度です。
控除によって課税対象の利益が小さくなり、結果として譲渡所得税の負担を軽くできます。
売却後の手取り額を正確に把握するためにも、制度の仕組みや適用条件を確認しておきましょう。

特例の概要

3,000万円の特別控除は、売却で生じた利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除する制度です。
譲渡所得は次式で求めます。
譲渡益＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
この譲渡益から最大3,000万円を差し引いた金額が、課税の対象となる譲渡所得になります。
取得費とは、不動産を取得した際にかかった費用のことです。
建物の建築費や購入時の仲介手数料、不動産取得税、売買契約書の印紙税などが含まれます。
一方で譲渡費用とは、不動産を売却した際に要した費用のことです。
売却時の仲介手数料、印紙税、解体費用、アパートなどの場合は立ち退き料などが挙げられます。
特例の適用によって譲渡所得がゼロになれば、譲渡所得税は発生しません。
制度を活かせば税負担を抑えられますが、要件を満たすことが前提になります。
また、所有期間が長いほど税率が下がるため、売却の時期を検討するときは期間も確認しましょう。

適用期間

特例を利用するには、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している必要があります。
不動産の売却期間は3〜6か月が目安とされていますが、物件の状態や立地などによっては1年以上かかるケースも少なくありません。
特例を適用したい場合は、相続発生後は速やかに準備を始め、工程表を作成して逆算で進めると安心でしょう。

対象となる土地・建物は？

この特例には、対象となる土地や建物にも条件が定められています。

• ●昭和56年5月31日以前に建てられた住宅であること
• ●相続または遺贈により取得していること
• ●相続直前まで所有者以外が居住していないこと
• ●区分所有登記（分譲マンション等）がされていない一戸建てであることなど

やや条件が複雑なので、早めに該当性を確認しておきましょう。

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空き家の3,000万円の特別控除を受けるための要件

続いて、空き家の3,000万円の特別控除を受けるための要件について解説します。

相続や遺贈（死因贈与を含む）によって取得していること

3,000万円の特別控除を受けるには、まず空き家を相続または遺贈（死因贈与を含む）で取得していることが前提条件です。
対象者は、被相続人（亡くなった方）から住宅とその土地を引き継いだ相続人となります。
建物と土地の両方を取得している必要があり、いずれか一方だけでは特例を利用できません。
また、原則として被相続人が亡くなる直前まで居住していた住宅であることが求められます。
ただし、要介護認定等を受けて老人ホームなどの施設に入居しており、亡くなる直前には空き家になっていた場合でも、一定の要件を満たせば特例の対象となります。
相続の過程で権利関係が複雑な場合や共有状態のままの場合は、適用が難しくなるため、早めに登記や分割手続きを済ませておくことが重要です。

売却の方法・時期に関する要件

3,000万円の特別控除は、売却方法と時期の条件も厳密に定められています。
売却の形態としては、次のいずれかであることが必要です。

• ●建物を耐震リフォームして売却する
• ●建物を解体し、更地にしてから売却する
• ●建物をそのまま売却し、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または解体をおこなう※

※この場合、買主が期限までに確実に工事をおこない証明書を発行してもらう必要があるため、売買契約時に特約を設けるなどの慎重な連携が求められます。
加えて、相続から売却までのあいだに事業用・貸付用・居住用として利用していないことが条件です。
売却の時期については、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡を完了している必要があります。
この「譲渡」には契約締結だけでなく、引渡しと代金決済も含まれます。
スケジュール管理を怠ると期限を過ぎてしまうおそれがあるため、早めの準備が欠かせません。

売却金額や取引先などその他の要件

最後に、金額や取引相手に関する条件も押さえておきましょう。
まず、売却金額が1億円以下であることが必要です。
複数の相続人が持分を分けて売却する場合でも、全体で1億円を超えると特例は使えません。
また、買主が親子・配偶者などの特別関係者でないことも重要な要件です。
生計を同じくする親族や内縁関係のある人、売却後に同居を予定している親族との取引は対象外になります。
さらに、売却した不動産について他の譲渡特例や控除を利用していないこと、および同一の被相続人から取得した他の不動産で3,000万円特別控除を使っていないことも条件です。
先述した土地・建物の要件も合わせて満たすことで、3,000万円の特別控除を受けることが可能になります。
なお、2024年の法改正により、相続人が3人以上いる場合の控除額の上限は、1人あたり最大2,000万円まで引き下げられているため、相続人数が多い場合は注意が必要です。

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空き家の3,000万円特別控除を利用する際の手続き方法

最後に、空き家の3,000万円特別控除を受けるための手続きの主な流れを、3つのステップに分けて解説いたします。

①物件・条件の確認と事前準備

まず、対象となる空き家が特別控除の適用対象かどうかをしっかり確認しましょう。
被相続人が居住していた住宅とその敷地を、相続または遺贈により取得しているか、建物が昭和56年5月31日以前に建てられたものか、区分所有登記されていないかなどの条件を満たすかどうかを見ます。
また、売却にあたって建物をそのまま売却するのか、更地として売却するのかを決め、耐震リフォーム・解体の要件がある場合にはその準備を始めます。
物件の適用可否や手続に必要な時間・費用を把握するためにも、早めに不動産会社にご相談ください。

②売却契約・決済と市区町村確認書の取得

次に、売却活動を進め、買主との契約・代金決済・所有権移転登記を完了させます。
契約が成立したあと、物件所在地の市区町村に対して「被相続人居住用家屋等確認書」の申請をおこない、相続開始から譲渡まで人が住んでいなかったことなどの証明を取得します。
その確認書とともに、登記事項証明書、売買契約書の写し、耐震基準適合証明書もしくは解体証明書などの書類も準備しておきましょう。
必要証明書や申請書類を整備しておくことで、売却だけでなく確定申告の際の手続きもスムーズになります。

③確定申告と控除適用の申請

最後に、譲渡した翌年の確定申告時に特別控除の適用申請をおこないます。
確定申告書に、譲渡所得の計算明細書・確認書・登記事項証明書・売買契約書・耐震・解体関連証明書などを添付し、不動産の譲渡所得から最大3,000万円を控除する旨を申告します。
先述したように特例を利用するには、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却を完了していなければなりません。
書類整理が難しい場合には、不動産会社にご相談いただけば、必要書類のチェックリスト作成から申告支援まで支援が受けられます。

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まとめ

3,000万円の特別控除は、相続空き家の売却で大きな節税効果が期待できる制度です。
しかし、特例を利用するには一定の条件を満たす必要があります。
売却を検討される際は、早めに制度の概要を確認し、状況に応じて専門家に相談することをおすすめします。
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