物件状況報告書とは？必要な理由や書き方も解説

不動産売却では、さまざまな書類が必要となります。
そのなかの一つが、物件状況報告書というものです。
作成し忘れてしまうと、買主とのあいだでトラブルが発生する恐れがあるので、できる限り準備しておくようにします。
今回は物件状況報告書とはどのようなものか、必要な理由や書き方について解説します。
神戸市北区や須磨区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時の物件状況報告書とは？

まずは、物件状況報告書とはなにか、記載内容とともに解説します。

物件状況報告書とは？

物件状況報告書とは、売却する建物がどのような状態なのかを、買主に伝えるための書類です。
つまり、物件の現在の状態を説明する書類といえます。
告知書や報告書、概要書などと呼ばれることもあるでしょう。
単独で作成するケースが多いですが、重要事項説明書に組み込まれている場合もあります。
とはいえ、不動産売却時、作成することが法律で義務付けられている訳ではありません。
しかし、状況を告知しなかったことによって、トラブルが起きる恐れがあります。
そのため、できる限り作成・交付することが望ましいといえます。

主な記載内容とは？

物件状況報告書の、主な記載内容は下記のとおりです。

• ●建物の状態や不具合の有無
• ●土地の状況
• ●周辺環境の状況

建物の状態とは、給排水管の故障の有無や室内の状況、外壁や基礎の状態などのことです。
耐震診断の有無や増改築、リフォームの履歴なども含まれます。
土地の状況では、境界線の状態や越境の有無、土壌汚染の可能性などを記入します。
地盤沈下が起きた過去があったり、軟弱な地盤だったりする場合は、その旨も伝えることが大切です。
周辺環境の状況には、騒音や周辺にどのような施設があるのか、といったことを記入します。
近隣の建築計画や浸水の有無なども、告知すべきポイントの一つです。
売主と買主、双方が安心して取引するためにも、物件状況報告書には可能な限り詳細を記入するようにします。

構成はどのようになっている？

先述のとおり、物件状況報告書は「土地・建物・そのほか」の3つの項目にわかれています。
使用するフォーマットによって記載事項が異なる場合がありますが、3つで構成されているのが一般的です。
記入すべき内容も、共通しているといえるでしょう。
売却する不動産が古い場合、覚えていないことやわからないことが多いと思います。
しかし、不明である部分も含めて、物件の状態を告知する必要があります。

重要事項説明書との違いとは？

重要事項説明書とは、宅地建物取引士が作成する書類です。
土地や建物の基本的な情報や、ライフラインの設備状況、契約解除の条件などが記入されています。
売買契約書にサインする前に、宅地建物取引士から、契約するうえでの重要なポイントについて説明を受けることになります。
目的は、契約後のトラブルを避けるためです。
宅地建物取引士が作成するか否か、交付が義務付けられているかどうかという点が、物件状況報告書との大きな違いとなります。

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不動産売却時に物件状況報告書を可能な限り詳細を記入すべき理由とは？

続いて、不動産売却時、物件状況報告書に可能な限り詳細を記入すべき理由について解説します。

買主とのトラブルを回避するため

理由としてまず挙げられるのが、買主とのトラブルを回避するためです。
先述のとおり、物件状況報告書とは、売却する建物がどのような状態なのかを買主に伝えるために作成します。
売主にとって気にならない不具合でも、買主にとっては重大な問題である場合があります。
たとえば「マンションが近くに建つ予定」といった情報は、購入前に知っておきたい情報です。
もし知っていたのに教えてくれなかったことがわかれば、大きなトラブルに発展する恐れがあるでしょう。
マイナスポイントを伝えることによって、売却活動が長引いたり、値引き交渉に応じたりする必要が出てくるかもしれません。
しかし、引き渡し後に契約解除や損害賠償請求が起こってしまえば、もっと大変な事態になってしまいます。
物件状況報告書は、責任回避のために必要な書類なので、可能な限り詳細を記入することが重要です。

契約不適合責任を負うリスクを軽減するため

契約不適合責任を負うリスクを軽減ことも、理由の一つです。
不動産売却時、売主は契約不適合責任に注意しなければなりません。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡したとき、買主に対して負う責任のことです。
たとえば引き渡し後に雨漏りが発生していることがわかった場合、修理費用を負担する必要があります。
住めない状態であれば、買主は購入の目的を果たせなくなり、契約解除や損害賠償請求につながる恐れがあるでしょう。
しかし、あらかじめ物件状況報告書に「過去に雨漏りがあった」「〇〇が故障している」とありのままを記載して買主の合意を得ておけば、その不具合については売主の契約不適合責任が免責されます。
そのような事態を防ぐため（ご自身を守るため）に、可能な限り詳細を記入する必要があります。

近隣関係を知ってもらうため

理由として、近隣関係を知ってもらうことも挙げられます。
異臭や騒音、振動などは、住んでからでないとわかりにくい情報です。
引き渡し後に「こんなことなら買わなかった！」と苦情が入れば、後味の悪い結果となってしまいます。
異臭や騒音、振動の感じ方は人それぞれですが、小さなことであっても物件状況報告書に記入しておくべきといえるでしょう。
些細なことあっても、気になる点は告知しておくようにします。

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物件状況報告書の書き方とは？

最後に、物件状況報告書の書き方について解説します。

ひな形を利用する

書き方のポイントは、ひな形を利用することです。
物件状況報告書には、決まったフォーマットや書き方があるわけではありません。
しかし、自由に作成した場合、記入漏れが発生する恐れがあります。
そのため、媒介契約を締結する不動産会社のひな形を使って作成なさってください。
不動産会社のひな形を使えば、書き方や質問にも応じることができます。

業界団体の標準フォーマットに沿って記入する

物件状況報告書は、全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）などの業界団体が作成した、ある程度共通のフォーマット（ひな形）が存在します。
不動産会社から渡されるひな形には、雨漏りやシロアリの被害、周辺の騒音など、買主へ告知すべき重要なチェック項目があらかじめ網羅されています。
まずはご自身で把握できている範囲を「あり・なし・わからない」などで正直に記入し、迷う部分は不動産会社に相談しながらチェックしていく方法が良いでしょう。

一戸建ての物件状況等報告書を作成する際の書き方のポイント

一戸建てを売却する際の物件状況等報告書を作成する際の、書き方のポイントは下記のとおりです。

• ●土地の状況も記載する
• ●昔の状況を可能な範囲で調べる

一戸建ての場合、建物と一緒に土地も売却することになります。
そのため、土地の状況も記載しておくことが重要です。
また、古い建物の場合、廃材や基礎を撤去するときに、費用が高くなる恐れがあります。
その旨を記載しておかないと、トラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。

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まとめ

物件状況報告書とは、売却する建物の状態を説明する書類で、契約後のトラブルを回避するために作成しておくのがおすすめです。
作成する理由として、買主とのトラブルや、契約不適合責任を負うリスクを軽減することが挙げられます。
一戸建ての場合は、土地の状況も記入しておくことが、書き方のポイントです。
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